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吳永輝:再談人工島、2050年策略及危機規劃

2023-03-17    明報
【明報文章】3月14日發展局在社交媒體發文,指「交椅洲填海工程違背國策之說並不成立」。本文不會糾纏於人工島是否違反國策,但預計耗資5800億元的人工島會否影響國家領導人所說的香港「長期繁榮穩定」,是全港市民必須共同探討的重要課題。港府除了堅持建人工島的各樣好處之外,又是否有足夠的危機規劃意識,着實值得全城關注。 筆者於2023年1月12日《明報》〈倒錢落海? 強推中部水域人工島的潛在危機〉一文討論中部水域填海,指出基於過去20多年香港政府的工程超支規模,這個縱然已縮水的「東大嶼都會」,最後亦很可能達不到政府的如意算盤。當局數月前公布的人工島開支預算為5800億元,賣地收入料有7500億元,帳面賺約1700億元。筆者參考政府過去重點工程超支25%到60%不等,在之前文章以最低的工程超支25%計算,指出人工島埋單可能超過7000億元。 政治正確不能凌駕專業估價 眾所周知,近期香港地價由高峰回落,以前核心商業區普通地價1萬至2萬多元一呎,具體視地盤位置及各種條件而定。2021年成交的中環海濱「地王」每方呎樓面地價3萬多元;而2017年美利道「地王」每呎樓面更高達5萬元。近年現實情况是,啟德發展區商住用地每方呎樓面地價約6000元,而早前旺角洗衣街「商業地王」則以每方呎3103元成交。負責任的政府,應該提出就預期賣地收入的理性推算及調整立場,以及詳細交代對很可能有項目出現融資困難的情况和對策。 日本國民很支持國家,日本大量國家債券由國民及國內機構購買,然而香港傳統文化不同於日本,香港以往發債基本上都是商業行為。港府日後能否仿效日本,成功推動港人因熱愛香港而購買財政司長早前提出的基礎建設債券,實在是一大疑問。 由於旺角地王每呎地價僅3000多元,儘管將來的估價師對人工島可以有高估值場景,但專業上已經不能夠沒有低估值場景,那麼項目融資怎會沒有挑戰? 情况嚴峻,政府是有必要交代或調整。特別是發展局公布新一個財政年度預計售賣12幅住宅用地、6幅商業及工業地,當中估值最高的為位於核心商業區的金鐘廊項目,估值逾220億元;但如果最後又變成3000元樓面地價,那又是怎樣的光景?政府又有什麼對策? 有官員說無人可以預知未來,筆者也沒有水晶球。正正因為沒有人知道10年後地價會是多少錢一呎,因此政府更需要有策略性的規劃、危機規劃,並不時檢討調整。 2050年策略與危機規劃的必要 香港恒生指數在2022年回到1997年時水平,另方面,早前公布的2023年1月本港出口額為2900億元,按年減36.7%,見1953年以來最大跌幅。移民及走資情况仍然高企,本港人口已提前進入下降軌道。近年中國與以美國為首的西方國家關係持續緊張,地緣政治不穩,令中短期經濟展望更為負面。 看到上述數據,筆者更要指出香港急需制訂2050年策略規劃和危機規劃。2050年策略規劃就是要超越2047年的時間表,而且要針對問題,有不同的策略情境評估,提出相應對策。策略規劃要得到社會各界支持,需要有足夠透明度及與社會建立共識。2018年的「土地供應大辯論」是時任特首林鄭月娥推動公眾參與的一個政績,市民都投入討論,儘管最後她因強調推行1700公頃填海而遭到批評。 相對多個鄰近及互相競爭的地區都有長遠規劃,香港就只有「2030+」,但連簡約公屋的2年建築期加5年使用期都已經去到甚至超越2030年,由此可見2050年策略規劃的必要。 香港政府的規劃部門往往只做細範圍的土地利用規劃,但廣義的規劃應包括城市發展、土地供應、人口規劃,當中無疑會涉及賣地策略。就以未來一年情况為例,雖然當局已公布新一年度的賣地計劃,惟筆者認為,視乎其他地皮價格及商用樓宇面積空置情况,商業用地可以考慮推遲出售。這些操作只屬短期的危機規劃;至於長期的危機規劃則更為複雜,及更需要公眾參與。如果閉門造車甚至欠缺規劃,對香港發展是極為不利。 若政府漠視反對聲音和公眾憂慮,堅持建造人工島,那麼當局必須有危機規劃。中部海港填海區的賣地收入,可以估高估低,可以按策略在不同時間推出,由最低的每方呎3000元,到2萬元一呎,不同場景組合要制訂不同的應對。如果經濟環境欠佳,就不賣「項目債券」而改由政府發債,或另找承擔方法。 舉例說,在危機規劃之下,若資金不足,現時建議的3個人工島可以在財政困難時只建一個或兩個島,當然前提是立項後所承諾的必要設施不能消失,例如連結新界及港島堅尼地城的鐵路,立項後就不能不建,否則可能對港鐵公司及沿線基建構成重大損失。 冀政府集思廣益 有輿論認為,香港政府由過去的「步向開放政府」倒退為漸不透明,而最近政府搞的「半公眾諮詢」就是倒退的例證,因而廣受環保團體質疑,甚至連建制派議員都對諮詢表示疑惑。早前將軍澳區填海項目「低調」展開諮詢,缺乏宣傳,有說政府內部的想法是,關心的人會主動上網或打電話給予意見。如此做法令人憤慨。 規劃涉及資源分配,本身就是政治決定。香港原已逐步發展公眾參與政治選舉及公眾參與規劃,惟今非昔比。民主黨衷心希望政府以維持本港繁榮穩定為大前提,繼續集思廣益,令公眾在未來大大小小規劃項目上的參與不會倒退;而不倒退就需要政府高層的遠見及承擔。 作者是民主黨發展政策發言人、城市規劃師 [吳永輝]