樓價升幅收窄

上周公布的中原城市領先指數CCL最新報164.59點，創17周新高，按周升0.22%，連升3周共2.88%，報告認為，數字反映財政預算案前夕，樓價升幅收窄，但升勢仍然持續。 過去一個月，該指數持續上升，由159.99點、163.33點、164.23點、至上周五的164.59點，如果計算按周升幅，即分別是2.1%、0.6%及0.2%，持續收窄中。若與去年12月的低點156.37點比較，樓價剛好回升5%。與2021年8月最高位比較，樓價跌幅則有14%。 表一是美國去年至今的加息步伐，估計3月美國將會再度加息，而引發香港有機會自去年12月後，再度調整表二中的最優惠利率，對樓市應該屬負面因素。 利好利淡交錯 觀望美加息幅度 如果由去年開始美息上揚，引動香港拆息上揚，拆息計算的H按利率亦向上升，而緊接最優惠利率（P）去年9月調整，亦帶動以該利率計算的P按息升。如果以去年3月美國加息計算，當時中原CCL指數為178.72點，這段利息上升的時期，至12月低點，樓價跌幅亦達13%左右。即使官方差餉物業估價署指數，亦是由去年5月385.5點跌至12月的334.1點，跌幅同樣有13%，至今年1月才反彈。 中原報告指出，2月下旬政府下調印花稅及取消口罩令，而上周美國暗示加快加息步伐，利好利淡消息交錯，預期樓價上升方向未變，走勢反覆向上。復活節前後CCL短期目標170點，現時相差5.41點或3.29%。3月美國聯儲局公布議息結果，對香港樓價的影響將會在4月中旬公布的CCL才開始反映。 值得留意的是，地產站統計的資料顯示，截至上周五與供樓相關的港元1個月同業拆息（HIBOR）連升6天，報3.45厘，跟對上一個交易日再升14點子，續創近兩個月新高。以目前大型銀行H按息率全期H加1.3厘計，名義上H按按息約4.75厘，續高於4厘水平。以400萬元貸款額計，年期25年，按息4.75厘計算，業主每個月供款為22,805元。不過，現時「封頂息」為3.125厘，故供樓人士最高供款仍為19,229.5元。 另外，3個月拆息報4.04厘，較對上一個交易日升13點子，升穿4厘水平。 現時市場預計，3月儲局加息0.5厘的機會率由3成升至7成。對於香港來說，若果美國今個月加息0.5厘，意味香港銀行再次跟隨加息的機會增加；而若果美國今年底息率升至5.75厘至6厘（目前機會率約24.5%），即較現時高1.25厘，相信香港仍有2至3次加息機會。 撰文 : 唐榮