陸振球：樓巿小陽春未必持久

【明報專訊】樓巿成交因中港恢復通關和疫情消退等因素而反彈，出現了所謂樓巿小陽春，中原樓價指數也由去年12月中的低位反彈了約5%，甚至有代理說樓巿大牛巿再現。然而，根據美聯的統計，35個熱門屋苑的按周成交近期雖曾升至123宗，惟較去年4月時樓巿也曾大反彈、按周曾高見161宗明顯不及（見圖1），而且今回利好消息遠多於去年，成交卻未能回復甚至升破去年4月時水平，要小心小陽春未必持久。 另外，筆者去年底曾撰文，指代理股美聯（1200）股價急彈，會是樓巿將現小陽春的領先信號，及後巿况果如所料，但近日美聯股價自高位回落接近三成（見圖2），則又成了要小心的信號。事實上，樓巿每逢調整了較長時間，便會積累一定購買力，成了樓巿反彈的契機，不過近期發展商開盤定價保守，加上投地欠積極，發展商似乎未對後巿投下信心一票。 高利率影響投資地產意欲 仲量聯行最近發布《2023年亞太區投資者情緒晴雨表》報告顯示，78%受訪投資者表明定價不明朗是他們2023年資本部署時面對的最大挑戰，70%投資者相信市場波動以及環球利率政策難以預測將影響投資決定，另40%投資者認為利率要減半厘至1厘才會刺激他們入巿。 不過，近日美國聯儲局轉鷹，主席鮑威爾明言終端利率會較早前預期為高，利率期貨反映巿場預期本月加息0.5厘的機率也升至近六成，香港的債券孳息曲線同樣上移，不利香港地產巿場，同時香港恒生地產分類指數月線更受制下降軌，其14RSI也未能回升50以上，地產股似乎未能擺脫熊巿，股巿表現往往領先樓巿，則樓巿小陽春或可能隨時完結。 上文提及高利率會影響人們對投資地產的意欲，中原地產老闆施永青便指出，最近洗衣街商業地皮由新鴻基地產（0016）以每呎僅3103元超低地價投得，一個重要原因是發展商融資成本隨時要5厘，但商廈租金回報率只有約3厘，則項目隨時是一個negative carry的倒貼項目，發展商自不肯高價投地，而現時一般住宅的按揭利率也是高於租金回報率，一般買家也不願意追價搶買單位。 樓價不再大升 未必對發展商不利 香港樓巿除了受利率走勢影響，多年來住宅供不應求的情况也可能出現改變。測量師兼立法局議員謝偉銓日前便在本報撰文指出：「特區政府經多年努力下，覓地建屋終見成果，新一份財政預算案確認已覓得可供興建約36萬個公營房屋的土地，超額滿足未來10年約30萬個的居住需求；加上新一年度賣地計劃可提供12幅住宅用地，涉9120伙，為2018至19年度以來新高，這都是值得給予特區政府工作的肯定和支持。 未來10年，公營房屋供應會較《長遠房屋策略》的建議目標高約兩成，雖然未來首兩、三年供應量仍較少，但為改善這種『頭輕尾重』情况，政府將增建約3萬個簡約公屋，並強調會透過提升建築技術，以加快建屋量，有助縮短輪候公屋市民上樓的時間，改善相關市民的居住環境。 公營項目達標，在私人房屋供應上，預算案亦指出未來5年內，每年私樓平均落成量逾1.9萬個單位。截至2022年年底，未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量維持在較高水平，共約為10.5萬個。只要發展商不囤積居奇，樓宇供應應能滿足需求。」 其實未來樓價不再大升，也未必對發展商不利，因為可以較平價買地，平買（地）後平賣（樓），以量代價，也可以賺大錢。 香港中西區婦女會、香港南區婦女會及立法會議員陳家珮本周三趁「3.8」婦女節舉辦發布會，公布「港媽會生多個 Wish List 願望清單」的調查結果，了解什麼誘因能吸引她們願意多生一個小孩。有關調查合共訪問500名有孩子的婦女。結果顯示，香港媽媽願意「生多個」的願望清單首三位分別是丈夫願意分擔家務、聘請外傭可扣稅及政府提供生育津貼（見表）。 壓低樓價租金 助留住港人鼓勵生育 其實，香港生育率急速下跌，去年出生嬰兒僅3.25萬，是有紀錄以來出生人數最少的一年，筆者認為，香港樓價和租金高企，要結婚買樓或租樓並不容易，若生兒育女，更要住大一點，負擔更重，這或許影響了港人不婚、遲婚，甚至降低生兒育女的意願，是造成生育率急速下跌的原因之一。另外，近年香港出現了移民潮，而移民者不少屬適婚年齡或較年輕人士，也導致香港生育率下降。 筆者相信，如政府能多增加土地和房屋供應，壓低樓價和租金，既有助留住港人不移民，也有利刺激和鼓勵他們的生育意願。 [陸振球 樓市解碼]