2023-03-03
明報
【明報專訊】近期澳洲樓價跌幅現放緩迹象，上月樓價跌幅為澳洲去年加息以來最小。CoreLogic研究總監Tim Lawless指出，在澳洲將續加息、經濟或放緩及就業市場可能轉趨疲弱的預期下，國內置業需求正在下降，短期內澳洲樓市下行風險偏高，惟近期租金升幅反映住屋需求增加，預期當澳洲利率於今年下半年回穩，置業需求有機會於今年下半年或明年初回升，長線樓市有望復蘇。
澳洲房地研究機構CoreLogic最近發表報告顯示，2月份澳洲樓市跌勢緩和，上月澳洲全國住宅價格按月微跌0.14%，為自澳洲儲備銀行去年5月開始加息以來錄得最小的按月跌幅，主要基於期內悉尼住宅價格上升0.3%，同時除荷伯特（Hobart）住宅價格按月跌1.4%外，其他主要城市上月的按月跌幅均不逾0.5%。Tim Lawless表示，上月澳洲樓價偏穩，與期內一手單位應市數量持續偏低有關。
新供應較少，對新盤定價有一定支持，加上澳洲樓市亦已累跌不少。截至今年2月底止澳洲全國住宅價格中位數為70.21萬澳元，按年計跌幅達7.9%，但整體樓價仍高於疫前水平。各城市中，以悉尼的樓價跌幅最大，2月底平均住宅價格按年跌13.4%至100.69萬澳元，其次為荷伯特，樓價中位數按年跌11.8%至65.85萬澳元，墨爾本平均樓價亦按年跌9.6%至74.36萬澳元。期內，只有阿德萊德、達爾文及珀斯的樓價按年計能逆流而上，平均住宅價格分別按年升5.1%、2.9%及2.4%，2月底樓價中位數分別為64.58萬澳元、49.57萬澳元及56.17萬澳元。
需求轉弱發展商減推盤 新供應量偏低
最近樓價回穩，是否代表澳洲樓市已見底？Lawless認為，樓市靠穩的趨勢能否持續，目前仍存不確性，但若考慮到澳洲央行最近言論更為鷹派，至今加息周期的影響並未完全反映，同時市場普遍預期澳洲經濟及就業市場將偏向疲弱，最近觀察到息率上升令置業需求下跌，樓市很大機會只是短暫靠穩。
不少當地發展商也看到需求轉弱，未有積極推售新盤，截至今年2月26日止的4周內，刊登銷售廣告的新盤數量較前4周增加約1.13萬個單位，主要是基於新年過後的季節性因素而上升，但較同一時期的5年平均水平3.81萬個單位，大幅減少12.6%，期內全澳洲的一手住宅供應約為14.35萬伙，亦較同一時期的過去5年平均水平低26.3%。Lawless指出，目前各主要城市的一手住宅供應量均低於此時期的過去平均水平，發展商似乎在等待樓市低潮結束。
2月份澳洲住宅銷售亦現季節性反彈，期內銷售量按月增39.4%，與2021年2月及2020年2月的水平相若，反映市場對住屋有一定需求。期內，住宅租金續升，更顯示住屋需求正在增加。2月份各主要城市住宅單位租金均錄升幅，升幅最大的3個城市為悉尼、布里斯班及墨爾本，區內住宅單位租金分別按年升16.7%、15.6%及13.9%。Lawless表示，雖然各主要城市的單位租金在疫情期間曾一度回軟，但現時悉尼的住宅單位每周租金已較疫情爆發時高19%，布里斯班的累計升幅更達23.6%，相信近月留學生和移民人數強勁反彈推升了澳洲住屋需求，尤其是靠近大學和交通樞紐地區的需求，帶動主要城市租金上升，同時區內整體租金上升所構成的財務負擔壓力，亦使部分獨立屋或低密度住宅租戶，轉向更高密度的租賃選擇，以減低租金成本，進一步推升住宅單位租金，由於住宅空置率持續處於歷史低位，暫未見租賃供應大幅增加，預期今年餘下時間澳洲住宅單位租金仍有可能趨升。
疫後留學移民人數增 推升住屋需求
展望未來，CoreLogic認為，儘管近期澳洲樓市趨於穩定，但房地產市場下行風險較大，因預計年內澳洲將續加息，消費者借貸能力可能進一步下降，或會再次令樓市下滑，而經濟情况或轉差，購買或出售房屋的決策可能會進一步推遲，但澳洲樓市長遠仍有望復蘇，基於住宅存量供應不足，特別是於租務市場，加上移民強勁增加將帶動住屋需求，預期若澳洲利率在今年稍後時間穩定下來，置業需求便有可能在今年下半年或2024年初回升。
即使新盤供應不多，仍不乏項目來港展銷。位處澳洲墨爾本Oakleigh區的OROS+項目，坐擁墨爾本東區名校網，鄰近Monash大學Caulfield and Clayton分校，以及大型購物中心Chadstone Shopping Centre，加上區內交通方便，吸引到不少留學生選擇在此區租屋。該項目提供1房至3房單位，以及聯排別墅的戶型選擇，售價由37萬澳元起。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]