2023-03-03
星島日報
備受關注的旺角洗衣街「巨無霸」商業地日前由新地以47.29億奪標，每方呎樓面地價約3103元，屬低於市場估值下限價約16%；地價看似「超筍價」，有業界人士分析指，除地價外亦需計額外設施成本，由於該用地不單止是建商業項目的地皮，惟牽涉興建大量政府設施，如社福設施、長者中心及公眾停車場等，料佔項目建築成本約20%；而且目前寫字樓氣氛不景氣，加上項目不可分拆，需要長時間營運，亦推高項目的成本。
有業內人士指，該地每呎樓面地價約3103元看似「超筍價」，惟該地不是單單只建商業項目，而是牽涉大量政府社福設施，如長者日間護理中心，綜合青少年服務中心及幼兒中心，提供約800個車位的公眾停車場；以及4條行人天橋通道接駁附近建築物，包括2條橫跨聯運街連接旺角政府合署及港鐵旺角東站平台、1條連接至現有旺角道行人天橋系統及1條橫跨亞皆老街連接黑布街，而政府物業並不計算總樓面內。
估計整個項目建築成本約每呎8000元，而政府設施料已佔整個項目建築成本約20%，連同其他費用成本並不便宜。而且近年本港商業氣氛不景氣，加上未來寫字樓新樓面供應多，加上項目不可拆售，回本期長等，亦令成本增加，故只有具實力的發展商才做得到。
不可拆售需長時間營運
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，近年建築成本增加，在目前市況而言初步項目估計建築成本約每方呎8000元。
香港測量師學會工料測量組前主席甘家輝指出，初步估算興建政府設施佔整個項目建築成本約1成至2成，惟仍要視乎發展商的用料、整體設計、以及交樓標準等因素。
預計2030年落成回本期長
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，中標發展商要投入過百億的建築成本和利息支出，低地價亦無可厚非。由於項目需建小巴交匯處，公共停車場補償政府合署的車位，項目本身的商業和社福樓面車位，相信項目要建五層地庫，增加項目長建築期，大大加重項目的發展成本。
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