2023-03-02
明報
【明報專訊】隨着疫情管控全面放開，近期內地一些城市相繼傳出二手樓市回暖的消息。地產界人士認為信心正回升，預期今年政府在房地產方面定調趨寬鬆，作為刺激經濟復蘇的一部分，並將支持「剛性和改善性住房需求」，未來在金融信貸等方面政策或進一步放寬。但也有分析人士對房市走向喜憂參半，近期二手樓交投量增加不具標誌性，直言樓市復蘇仍要很久。房地產關乎國計民生，作為國民經濟支柱性產業必須穩發展，防範引發系統性風險，又要堅持「房住不炒」，解決好新市民、青年人住房難題，中國房地產業將形成怎樣「新發展模式」，前景如何，必將是本月全國兩會期間的熱點話題之一。
明報記者 沈燕媚 王佩凡
經歷了一年多的房企流動性危機和受去年新冠疫情封城影響，中國樓價已連跌16個月。疫情全面放寬後的2月初，萬物仍在凋敝之時，北京的春意卻先展現在樓市上。
在朝陽區的21世紀不動產東澤園店，正準備買樓結婚的王小姐，前天和男友一起來看婚房。他們希望在朝陽區買樓，並準備了約800萬人民幣（約905萬港元），打算貸部分款，買總價1000萬元左右的兩房或三房單位。
該店經理丁先生表示，農曆新年假期結束後，大部分區域客戶量明顯增大，許多房產都是當日交易完畢，「甚至熱門小區房源，看房數一日達27組，並在當晚交易完成。」
京滬穗等二手樓成交升 深成交增一倍
稍早前另一位北京中介向本報透露，新建商品房同二手房2月的網簽量，在第三周已達到11000套以上，2月整體達到1.5萬套「似乎不成問題」，接近了2021年樓市的月均水平。
不僅在北京，年後於上海、廣州等地，都有二手樓成交回升的迹象。農曆新年後4周，18個城市二手樓成交476.08萬平方米，較去年同期增長近七成。其中，深圳二手樓成交更火爆，同期增長超過一倍，不過僅恢復到2021年水平的四成。
數據亦顯示，30大中城市的新建住宅成交面積，整體較去年沒有明顯改善，只有北京較顯著。但二手市場率先好轉仍然令業界感到振奮。
大城市豪宅交投增 業界：最差時期已過
中原地產（中國內地）總裁李耀智向本報表示，過去兩星期，二手樓「成交得好快」，成交量比春節前反彈了兩倍。特別一些大城市豪宅賣得不錯，反映富裕階層對未來預期較樂觀。加上中國疫後大環境好轉，李形容樓市已觸底反彈、「最差時期已過」。
作為國民支柱性產業，在遭遇一年多前所未有的流動性危機後，內房去年底已出現「政策拐向」。政策組合「三支箭」即從信貸、債券、股權三個融資渠道，緩解了部分民企資產融資的壓力。央行和銀保監會亦發布通知，環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。目前包括珠海、福州在內多個二線城市，房貸利率已降至「3字頭」。
各地工作報告現「支持剛性住房」表述
觀察今年初的各地方兩會，「支持剛性和改善性住房需求」等表述出現在不少省份的政府工作報告的來年部署中。廣東省長王偉中作報告時提到，要因城施策支持剛性和改善性住房需求；福建稱「支持住房改善等消費」，四川將「合理增加消費信貸，因城施策促進房地產市場企穩回暖」，山東強調要「多措並舉激活房地產市場」。
同時，多地報告將「防範化解行業風險」作為重點。廣東提出，穩妥處置房地產企業債務風險，推動保交樓等工作。河南、河北、福建等地提到，推動房地產業盡快走出困境。
業界料信貸政策將放寬
李耀智預計，今年全國兩會把恢復和擴大消費、內循環等擺在優先位置，房地產方面繼續重申「房住不炒」主基調，強調房地產對經濟的作用，「但不能作為投資工具」。預期未來在金融信貸等方面的政策進一步放寬，包括進一步降低房貸利率和首付比例等。李說，業界對今年成績較樂觀，「政府追求5%以上經濟增長，沒有房地產支持，（大家相信）好難達到目標。」
對於全年樓市，李耀智展望首季「平價盤」清掉後，第二季將稍緩，第三季隨實體經濟起升而反彈；全年「量升價穩」，「成交量會比去年好，價可能會升小小，不會大升。」
專家：大規模出台政策可能性減
上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對本報表示，雖然房地產市場有好轉迹象，不能直接理解為力度將會更大，大規模出台政策的可能性在下降，「至少有關話題的討論度在減少」。
他認為，現階段就是消化既有政策，「當前以去年釋放的一系列政策為導向，尤其地方從激活合理住房需求進行。」預期兩會將進一步強調房地產在穩定消費方面的作用，同時引導房地產往新發展模式方面發展，「總體來講，市場信心正在恢復，政策會保持定力。」
（2023兩會前瞻）