2023-03-02
明報
【明報專訊】測中去年下半年本港樓價調整一成的瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova本周再次接受本報專訪時預測，由於美國是次加息周期力度更強、時間更久（higher for longer），料與H按掛鈎的1個月本港銀行同業拆息（HIBOR）將進一步上升，增加借H按買樓者的負擔，令樓價去年底至今反彈後，在今年某一時點將掉頭回落，並且較去年低位再跌3%至5%。由於Casanova看淡今年本港樓價，故此他認為目前地產股投資風險亦較高。
美國聯儲局去年月3月展開是次加息周期時僅加息0.25厘，5月及6月已分別加大加息力度到0.5厘至0.75厘，Carlos Casanova去年7月7日在本欄專訪中預測：「美國聯儲局將繼續積極加息，而本港在未來數個月料也會跟隨美國加息，影響所及，本港按揭利率料將升到3厘至4厘，高於2厘多的租金回報率，令港樓投資需求大減，樓價因此料將再下跌一成」。不過，他當時亦強調，由於港樓自住需求仍大，加上發展商財政穩健料有序推盤，這將限制樓價跌幅，樓價不會恐慌式下跌。
儲局轉鷹 調低港樓價預測
去年下半年以來，美聯儲於去年7月、9月及11月均大幅加息0.75厘，去年12月及上月則分別加息0.5厘及0.25厘，現已把聯邦基金利率上端推高至4.75厘，影響所及，1個月美元銀行同業拆息（LIBOR）本周二亦升至4.662厘的一年高位（見圖1）。由於本港奉行聯繫匯率，故此1個月HIBOR亦有跟隨LIBOR上升的壓力，由去年6月底不足1厘急升至去年12月6日高位5.08208厘。雖然之後逾兩個月由於憧憬內地及本港走出疫情、重啟經濟，吸引資金流入本港，1個月HIBOR今年2月14日曾回落至2.12095厘，惟近日隨着美國加息陰霾又再升溫，該息率又再一次掉頭回升，昨日收報3.04119厘（見圖2）。
本港H按主要與1個月HIBOR掛鈎，隨着後者去年下半年以來大漲小回，根據經絡按揭轉介研究部最新數據，去年12月的經絡按揭息率指數（MMI、反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平）報3.09厘，按月升16點子，連升7個月，並創2008年1月後，即近15年新高。高息亦明顯不利樓價，反映二手樓價的中原城市指數亦由去年7月初180.22點大幅下跌逾一成至去年12月18日低位156.37，過去兩個多月始受惠於通關等利好因素回升，最新報163.33（見圖3）。
由於Casanova去年7月對本港樓市的預測頗準確，故此記者趁他本周二出席「中國重新開放後有何投資機會？（China Reopening-What's next？）」記者會後再次專訪他就此分析後，他仍然十分關注聯儲局積極加息帶來的影響，透露早前曾預測樓價今年全年持平以至錄得5%以內的升幅，惟隨着近日聯儲局官員言論轉趨鷹派，而市場亦料當局本月、5月及6月均會加息0.25厘，故他亦調低今年本港樓價預測，料有可能較去年低位再跌3%至5%。
利好因素已反映 未來聚焦加息
目前1個月LIBOR較HIBOR高逾1.6厘，差距不小，Casanova分析，隨着預料儲局本月、5月及6月繼續加息，1個月LIBOR料會進一步上升，屆時1個月HIBOR亦會有跟隨上升的壓力，增加借H按買樓者的負擔，不利樓價表現。
雖然本港跟隨美國加息肯定不利樓價，但本港近月已恢復與內地正常通關，經濟復蘇可期，打工仔亦可望有人工加，對樓市屬正面，可否抵消加息所帶來的影響呢？Casanova認為，通關對本港經濟及樓市當然屬正面，但此利好消息已反映於過去兩個多月的樓價升浪中，估計即將出現的加息浪潮，才是今年餘下時間主導樓市的關鍵因素。
發展商槓桿比率高 對地產股審慎
由於Casanova看淡本港今年樓價表現，他對地產股的看法亦審慎：「由於發展地產項目一般需要大量資金，故此，發展商的槓桿比率亦往往比較高，因此亦需要貨如輪轉賣樓以控制風險。」
事實上，法國巴黎銀行財富管理亞洲區股票諮詢部主管徐啟敏在《Money Monday》第384期（上月6日出版）亦分析，息口對今年本港樓價走勢仍屬關鍵：「我覺得仍然要觀望，希望聯儲局的加息步伐已見頂、未來出現曙光，總之要看看加息帶來的影響。」可見不少歐資財富管理機構對本港樓市後市仍較審慎。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]