2023-02-27
星島日報
港府公布新財政年度賣地計畫，在樓市氣氛低迷時仍大增土地供應，當中不乏多幅住宅和商業靚地，反映當局希望藉此提高發展商投地意欲，增加庫房收入。不過，市場氛圍不就，令人關注政府若再堅持不到價不賣地的心態，恐怕新財年賣地收入不達標，當局在逼切增加收入壓力下，須因應市況調整地價，才能避免財赤進一步上升。
發展局日前公布新財政年度賣地表，將提供12幅住宅用地，料可興建9120伙，連同港鐵和市建局及私人重建等土地供應，料全年潛在供應將達20550伙，創近5年新高。當局同時推出3幅商業用地和3幅工業地，當中以商業地皮均位處市區黃金地段最為矚目。
去年全年樓價下跌15.6%，交投量大減近40%，發展商投地審慎，但當局在樓市氣氛薄弱的情況下，依然大增商住土地供應，相信是要收一石二鳥之效。首先，在樓價持續向下勢頭未改，當局提供12幅住宅地，目的是要擺出一副要維持土地供應穩定的姿態，不會因市況低迷而減慢推地步伐，從而營造私樓潛在供應量非常充裕感覺，讓市民不會因通關復常，經濟稍為好轉便急於入市，確保樓價平穩發展。
推多幅靚地吸引發展商競投
此外，今個財政年度即將完結，作為政府兩大收入來源之一的賣地收益不理想，過去兩個月至少有3幅地皮流標，令全年賣地收入約711億元，按年大跌40%，導致財赤大增至1398億元。再加上新財政年度北部都會區有多項基建工程即將展開，港府急需增加財政收入，除了靠發債幫補外，首務是要提高賣地收入。
當局遂趁全面通關後經濟氛圍改善，推出金鐘廊、灣仔和啟德3幅商業靚地，以及重推赤柱住宅地皮和啟德兩幅大型住宅用地，希望可提高發展商投地意欲，擴大新財政年度地價收入，以便減輕財赤壓力。
不過，政府的賣地如意算盤能否打響，視乎市況而定。雖然當局在世界各地大力宣傳香港回來了，推出搶人才、搶企業措施，並在《預算案》引入公司遷冊機制，便利在外地註冊的公司，將註冊地遷至香港，但企業即使有意回流或遷冊香港，也不能一蹴而就，需時處理，暫時難對甲級寫字樓有逼切需求。
加上當前寫字樓過剩，空置率高達12.1%，而未來幾年將有大批商廈落成，供應量大增，寫字樓樓面需時消化，令發展商在競投商業地皮時顯得更審慎，出價不敢太進取。
商廈供應過剩商地或須拆細
因此，3幅商業靚地儘管極具價值，若商廈租賃市道短期沒明顯改善，當地皮招標時恐怕有流標風險。當局須密切注視市況，若情況不就，須實事求是，考慮將地皮拆細，減低發展商獨力承擔發展的風險，甚至修訂招標條款，來提高發展商投地意欲。
至於住宅用地方面，由於發展商仍有1.6萬伙貨尾待售，未來3至4年的一手潛在供應累計逾10萬伙，故對補充土地儲備的逼切性不大，令其在投地時出價保守。儘管當局曾揚言不會賤賣土地，但面對巨大公共財政壓力，當局為了增加庫房收入，有必要面對現實，因應市道調整地皮底價，不能墨守之前市旺時的定價，做到隨行就市，否則流標收場事件將陸續頻現。