【明報專訊】由今年1月8日開始，中港恢復首階段免檢疫隔離通關，2月6日起更取消核酸檢測要求，實施全面通關至今近三星期。不少人聚焦通關後北水會否南下買香港住宅物業。但其實最受惠反而是香港的高檔零售商場，之前香港因放寬防疫零售業已不再明顯收縮（見圖1），大家宜留意相關的投資機會。
世邦魏理仕商舖部資深董事兼主管溫運強表示，通關後訪港旅客增加，帶動零售市場復蘇，對整體經濟產生正面作用。零售市道氣氛向好。商舖業主漸趨進取，開始調高租金叫價，當中以傳統旅遊旺區尖沙嘴及旺角商舖業主最為進取，認為「通關」利好因素吸引租戶，部分租金叫價甚至較數月前高出兩至三成以上。溫又表示，自從內地旅客回歸，鐘表、珠寶等名貴奢侈品、藥房保健的銷售表現比其他零售類別更理想，亦有中資銀行紛紛進駐核心區街道。
尖沙嘴旺角商舖業主叫租最進取
一般人自然難以因通關零售業改善而直接投資商舖，但卻可留意尤其尖沙嘴零售物業的收租股，有分析員朋友指出，原來新世界（0017）的尖沙嘴K11 MUSEA今年2月初至今的銷售額，已是上年同期的2倍，當中內地客銷售額上升近四成，而2023年上半財年，K11 MUSEA已經有近50間新舖進駐，部分更是首度來港的獨家店，K11 ARTUS亦受惠內地通關，2月初起，收入按年大升五成，出租率超過70%，內地住客同期升4倍。
另旅發局早前公布，1月份大約有28萬內地旅客來港。根據新世界的統計，當中三分之一內地客，都有去K11 MUSEA或者Art Mall消費，每人平均消費近萬元，大家可留意新世界這隻股票，該公司剛公布業績，原來擁有500多億元的現金，令巿場少了會如領展（0823）需要供股集資償債的憂慮，甚至可趁最近相繼有大型地皮流標而去執平貨。
事實上，新世界本月便獲批強拍尖沙嘴漢口大廈，底價逾20億元，以其擁逾500億元現金，當能視之為囊中物。
說到地皮拍賣，財政司長陳茂波在預算案表示未來一年會推出可建單位達2萬伙的地皮，為5年新高，估計賣地收入有850億元，較過去一年升20%，如能達標，對增加房屋供應和紓緩財赤都有幫助，但最近赤柱豪宅地、觀塘巿建局商業項目，以至港鐵（0066）的大嶼山小蠔灣1期都相繼流標，如當局在評估地價和要求底價未有因應巿况作出調整，未來一年能否如預算案計劃多賣地，存有一定疑問。
賣地要達標先要避免流標
說到賣地，近期另一熱門話題是政府推行的簡約公屋用地在做價和選址都有爭議。
戴德梁行就表示，政府已覓得8幅土地作興建簡約公屋之用，該行認同有助填補短期公營房屋供應不足的缺口，但同時為釋除市民對簡約公屋用地收回的疑慮，建議政府向公眾提出一個清晰的土地收回時間表，甚或可考慮將部分簡約公用地適時放入勾地表中，向市場釋出清晰信息「目前計劃建造簡約公屋的用地只屬暫時」，藉此給予公眾信心，有關用地將在不久將來被重新推出市場。
波叔PLAN助壓低細價樓樓價
財爺剛公布新的預算案，他一年前則在預算案宣布修訂按揭保險計劃（俗稱「波叔Plan」），首置人士可申請最高八成按揭貸款的樓價上限由1000萬元提升至1200萬元，可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1000萬元。此外，1200萬元以上至1920萬元的物業，按揭成數最高為五至八成，貸款上限為960萬元。
回顧「波叔Plan」實施一周年，新取用按揭貸款個案中涉及按揭保險計劃的佔比，由去年2月份的逾兩成半（26.3%）反覆上升，12月份新取用按揭保險計劃貸款宗數，佔整體新取用按揭貸款宗數逾三成半（36.6%），創2009年有紀錄以來新高（見圖2），自從放寬按保後，因為人們可較易儲到首期買較大銀碼物業，以至細價樓樓價跌幅較明顯，對幫助上車客，可能較今次預算案將1000萬元以下的首置印花稅稅階調整，只少付數萬元的稅項更為有效。
相對於首置印花稅，不少人尤其代理更希望今次預算案可以撤銷辣稅，但財爺陳茂波未有這樣做，其實，自辣稅出台之後，香港的二手樓流通率（買賣成交佔總存量比率）不斷下跌，去年更跌至不足3%（見圖3），固然可解釋為何炒風絕迹，但也可解釋為換樓鏈斷裂，不利巿民改善生活。
近期港元匯價疲弱，主因是美國繼續加息而港息未能跟上加幅（見圖4），有說或反映撤資不利香港的經濟和樓巿，其實這只是聯繫匯率下的必然套息現象而已，反過來港息加幅落後美國，對樓巿更有利好作用。
[陸振球 樓市解碼]