【明報專訊】美國是全球最大經濟體，聯儲局亦是全球最有影響力的央行，美國經濟、通脹及樓市情况將主宰聯儲局的加息步伐，過去一年一直被投資者高度關注。高盛全球首席經濟學家哈哲思（Jan Hatzius）本周二來港出席第14屆全球宏觀論壇時表示，即使美國住宅樓價去年中已回落，短期料跌勢持續，但屬正常調整、不慮大跌，原因是美國經濟今年底通脹按年增長率料回落至3%，GDP全年按年增長1.7%，可望實現軟着陸，為樓市帶來支持。事實上，今年以來美國新屋動工指數已回升，反映業界亦對後市轉趨樂觀。
高盛哈哲思指出，美國聯儲局去年3月以來大幅加息4.5厘壓抑通脹，聯邦基金利率上端現已升至4.75厘，而他預測加息趨勢仍會持續，當局在3月、5月及6月分別再加息0.25厘，換言之，在6月聯邦基金利率上端將升至5.5厘，而房地產向來對息率敏感，樓市是貨幣政策最重要的傳導工具，料繼續因此出現調整壓力。
按息高企 料樓價短期續受壓
哈哲思表示：「根據我們所掌握的數據，美國平均住宅樓價現已從高位回落4%至5%，而我們亦預期，樓價短期弱勢會持續，原因是利率大幅上升，目前美國按揭利率普遍達6厘至7厘，而一年前則不足4厘，為過去一年新借按揭買樓者負擔能力帶來挑戰，結果亦影響需求，所以我們預期樓價短期仍有下調壓力。」
根據哈哲思的分析，要判斷是次由加息觸發的美國樓市調整期持續多久，可以從幾個緯度觀察，例如新屋動工、住宅投資及樓價下跌多少，而他認為，由於作為領先指標的全國新屋動工協會市場指數（National Association of Home Builders Market Index）去年下半年大幅下跌後，今年以來已回升（見圖1），反映業界亦對後市轉趨樂觀。
住宅供應偏低 美新屋動工今年回升
哈哲思指出，是次美國樓市調整對當地經濟的不利影響，是他放在心中、十分關注的問題，而經過詳細分析，他暫時不擔心樓價會重現2006年見頂橫行後、至2008年急跌觸發金融海嘯的情况，他表示：「目前美國住宅樓市與2006年有一些類似之處，例如均處於加息周期，但也有很多重要的不同之處，例如2006年樓市曾供應過剩，令空置率偏高，而目前空置率低於1%，故我相信近日樓價調整屬正常、而非危機先兆。」
另外，哈哲思認為在美國是次加息周期，經濟可實現軟着陸，即在通脹回落的同時，GDP亦可保持增長，與當年加息導致經濟衰退不同，這亦是支持當地樓價難以大跌的關鍵因素。
美經濟料軟着陸 支持樓價
哈哲思指出，高盛預期今年美國GDP按年增長1.7%，較市場共識的增長0.6%樂觀，實現軟着陸，原因是該行相信聯儲局有能力控制通脹，料不論是消費物價指數（CPI）或個人消費支出（PCE）通脹料今年底均回落至3%、明年底均回落至2.5%，當中，支持通脹回落的因素包括：（1）新冠疫情曾擾亂全球供應鏈，令美國前年及去年通脹升溫，但全球供應鏈現時已改善，並且預料繼續改善；（2）美國住宅租金前年及去年均大幅增長，是期內推高通脹的重要因素，而租金增長現已見頂；（3）美國就業市場供不應求情况改善，工人時薪按年增長率去年中逼近5%後，近月已經開始回落（見圖2），今年底料進一步回落到3%至3.5%。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]