2023-02-14
明報
【明報專訊】有說隨着中港通關經濟復常改善，本地物業市道可好轉，但觀乎近月地皮招標反應，例如昨日公布大嶼山小蠔灣港鐵(0066)車廠上蓋住宅地便流標收場，反映發展商的投標底價跟市場預期相距甚遠，故接連出現流標情况，可見未來樓市仍未許樂觀，同時反映政府官員的期望與市場看法有落差，地產市變化之大，物業估值若不貼市，即淪為「堅離地」。
近3個月最經典例子莫過於啟德地皮以87.03億元，市場估值下限約兩成三標售，每呎地價低見6138元，重返8年前水平。赤柱環角道地王更流標收場。豪宅地可建樓面48萬平方呎，4個月前政府公布賣地計劃時，市場估值達119億至206億元，經歷啟德地低價批出，陸續有測量師下調估值，截標前估值約52.8億至96億元，每呎樓面地價約1.1萬至2萬元，下調了53%至56%。最終地政總署認為，地價標金未達到政府就該用地所定的底價，所以不接納所接獲的4份標書。
上月截標市值約百億的市建局觀塘「巨無霸」商業項目亦遭遇「滑鐵盧」。該項目於去年9月合共接獲24份意向書，同年11月邀請19家發展商入標競投，惟最終僅接獲新地1份標書入標競投。市建局董事會其後公布，經詳細審議標書的入標價後，決定不接納有關標書收回項目。港鐵籌劃超過20年、位於北大嶼山新市鎮的小蠔灣車廠項目，第1期發展項目日前截標，僅接獲3間發展商或財團入標，亦以流標收場。
近期地產市場瞬間萬變，物業價值亦隨之下跌，除投標賣地受影響外，發展商持有的投資物業也不能置身事外。銅鑼灣「大地主」希慎興業(0014)日前發出盈警，預告2022年度全年業績「盈轉虧」，主要受累於投資物業減值32.5億元，有可能錄得約12億元虧損，而盈利下跌主因為2022年錄得投資物業公平值虧損增加至約32.5億元，相比於2021年的虧損為7.2億元，虧損進一步加劇。畢竟去年本地疫情嚴重、零售慘淡，令物業估值下跌，這隻老牌收租股坐擁希慎廣場、利舞臺廣場、禮頓中心、利園等貴重物業，見紅並不太令人意外。除希慎興業外，九龍倉置業(1997)亦發盈警，該公司投資物業半年度重估錄得逾50億元的未變現虧損，預計全年的重估虧損總額可能是上半年所錄得的兩倍以上。
疫下零售慘淡拖累租金收入 希慎九置發盈警
上司公司業績期臨近，新世界(0017)、信和(0083)、新鴻基(0016)、長實(1113)及恒基(0012)等將由本月起排隊放榜，繼希慎及九龍倉置業因旗下投資物業大幅減值而發出盈警之後，眾多大型發展商持有的大量商用及零售眾多大型發展商持有之大量商用及零售收租物業會否也出現巨額公平值虧損。地產市場不明朗，恐怕盈警、流標的消息會繼續出現。
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[何民傑 錢本善]