英倫敦以外地區樓價攀升

　　國際貨幣基金組織（IMF）最近調低英國增長預測，儘管英國面臨諸多挑戰，但尚未清楚這些挑戰在IMF於2022年10月發布上一次預測後，是否變得更加艱鉅。如果有甚麼影響的話，那就是更強勁的全球經濟，應該也會讓英國受惠。 　　其實圍繞英國無止境黯淡前景的討論，往往忽略2個可以為當前「運滯」的政治領導層帶來驚喜趨勢。第一個趨勢與英國樓價有關，它與缺乏社會流動性並列為英國核心經濟挑戰之一，但問題不僅是樓價相對收入過高，還有同樣重要的樓價地區差異。 　　過去數十年來倫敦房地產的升幅，往往超越英國其他地區，而且只會在重大金融危機期間出現下跌。但這種模式自2015至2016年以來逐漸失效。如果樓價表現明顯逆轉，確實構成一種新趨勢，那應該是一個極其積極的迹象，然而英國經濟評論員似乎都沒有注意到這一點。 　　全國最高的倫敦樓價，實際上在2016年英國脫歐公投前已經見頂，因為時任首相卡梅倫政府推出旨在抑制買樓轉租行為的稅收政策。儘管英國其他地區城市樓價，在公投前就開始跑贏倫敦，但英國脫歐強化這一趨勢。倫敦豪宅遭受脫歐的沉重打擊，反觀其他大多數市場幾乎沒受影響。 　　隨後新冠疫情來襲，開啟遠程辦公的新時代，並從根本上提升倫敦城外更實惠地段的吸引力，其後是英國前首相卓慧思的多次政策潰敗，令抵押貸款利率突然飆升，讓許多有志進軍倫敦樓市的市民負擔不起。 　　早前《星期日泰晤士報》刊出一篇關於英國價值超過100萬英鎊（約950萬港元）房屋數量的報道，研究發現2022年倫敦大都市區的該類住宅數量增幅，低於其他任何地區，而情況也不僅限於高階市場，並且許多價格區間都存在類似趨勢。儘管這會對低收入者產生明顯影響，但這一趨勢或者表明英國經濟出現積極發展。如果英國人開始認識到在倫敦以外的地方有更多成功機會，這會對地區生產率、社會流動性和財富分配非常有利。 緩慢穩定權力下放見成果 　　這把我們引向第二個未被注意的趨勢，緩慢而穩定的權力下放成果。去年英國國家統計局有史以來第一次報告各個行政區的生產率數據，幾乎所有地方的生產率增長都如預期疲軟，然而在2004至2020年間，曼徹斯特生產率提高約18%，大曼徹斯特地區生產率提高21%，而倫敦僅為15%。假如剔除2020年數據，儘管大曼徹斯特相對曼徹斯特市優勢有所回落，但相對倫敦仍然存在優勢。 　　這些數據之所以令人鼓舞，是基於以下幾個理由。近年來大曼徹斯特樓價不僅遵循地區表現優於倫敦的更廣泛模式，而且曼徹斯特本身也是「權力下放革命」的先鋒。至2024年夏天，英格蘭北部的7個地區，將採用與大曼徹斯特相同的基礎架構。如果它們能具備大曼徹斯特的改革熱情，那也可以開始分享這些擁有一定前景的更大範圍區域趨同趨勢。 　　如今雖然這些趨勢前景看好，但它們能否持續下去還有待觀察。英國距離解決其地區問題還有很長一段路要走。儘管大曼徹斯特前景向好，但它仍然是英國一些表現最差區域所在地，整體生產率仍比倫敦低40%。此外非倫敦地區樓價過度上漲，只會帶來新的負擔能力問題，尤其是在更高成本下，生產率、實際收入和生活水平卻未見明顯增長。 Project Syndicate獨家授權刊登 Jim O'Neill 前高盛資產管理公司主席前英國財政大臣 JimO'Neill 名家智庫