新盤現樓庫存大增

根據土地註冊處數字，2021年一手銷售有17,656宗，到了2022年一手銷售大跌，減至10,315宗，大幅減少近7,341宗，下跌42%，亦即時使新盤餘貨積存量上升。 如果計算一手銷售總值跌幅更大，2021年新盤成交總值2,309億元，2022年銳減至1,097億元，銷售減少1,212億元，跌幅52%。至於平均每宗一手成交金額亦下跌，2021年是1,308萬元，2022年全年計跌至1,063萬元。 2022年一手銷售減少，亦使新盤餘貨大升，中原地產研究部一份報告指出，2022年落成的私人住宅，已經售出超過6成半單位。售出比例略低於過往的7成半到8成，受樓市調整影響，去年銷售進度稍為落後。 截至2022年第4季的統計，2022年落成私人住宅估計有21,168個。其中未推售單位1,634個，餘貨單位5,430個。合共待售單位7,064個，按季減少3,363個。待售單位佔全年估計落成量的33.4%，售出比例66.6%。 去年落成未售餘貨 增逾倍 附表是唐榮拿取2021年及2022年全年總結數據做比較，落成但未推單位比例相若，主要差別還是同年落成曾推但未售出的餘貨部分，2022年較2021年大幅增加，由2021年落成餘貨只有1,618伙或11.2%，2022年落成單位中，未售餘貨大增至5,430伙或25.2%，增幅超過一倍。 2021年落成私人住宅，有14,386個。其中未推售單位402個，餘貨單位1,579個。合共待售單位1,981個。 2020年落成的私人住宅，有20,888個。其中未推售單位有228個，餘貨單位1,575個。合共待售單位1,803個。 2019年落成的私人住宅，有13,600個。其中未推售單位有371個，餘貨單位788個。合共待售單位1,159個。 2018年及以前落成的私人住宅，其中未推售單位有1,051個，餘貨單位1,949個。合共待售單位3,000個。 其實整體去庫存的情況亦不理想，根據上列2021至2019及2018年或以前落成，待售有7,943個，加上2022年落成待售7,064個，2023年1月開局，合共有15,007個現樓新盤待售。 如果與2021年相同數字比較，亦即2020至2018及2017年或以前落成，待售單位有6,575個，加上2021年2,652個，2022年1月開局時，發展商約有9,227個現樓新盤需要去庫存，不論出售或出租，換言之，今年開局大增5,780個待售現樓。而房屋局上周公布的一手供應數據，已落成仍未售出的私樓單位更多至16,200個（估算當中有2,700伙作自用或出租用途）。 中原地產報告亦估計，2023年樓市開始好轉，相信新春長假後發展商會加快推售新盤，餘貨銷售亦同樣加快，可望追回落後的售樓進度。估計今年首季，2022年落成私樓可以售出約7成的單位。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論