2023-02-06
星島日報
本港負資產爆升，為近期市場熱話，亦引起一些恐慌。去年本港樓價狂瀉15%，為近十多年來首次，第4季負資產數量由第3季末的533宗，狂飆接近22倍至12164宗，涉及金額高達660億元。其實，負資產並不可怕，這只是樓市下滑的短期效應，反而息口不斷上升，對供款能力所造成的嚴峻考驗，不容忽視。
本港住宅樓價去年首3季下跌8.5%後，第4季再跌 7.7%，令特別是9成按揭業主，無奈地加入負資產行列。上車難一直是本港居民的真實寫照，追本溯源，當年政府為助市民上車，先後於2019及2022年放寬按揭保險計畫，推出所謂的「林鄭Plan」及「波叔Plan」， 前者將9成按揭適用的樓價上限，由原來400萬放寬至800萬，後者更將9成按揭適用的樓價上限放寬至1000萬，讓市民可以買更貴的樓，更容易借到9成按揭貸款，成功上車。自此，高成數按揭貸款新批個案由萬多2萬宗，推高至逾4萬至5萬宗。
當時已有市場人士警告，在樓市仍處於上升周期時推出「林鄭Plan」，可能令準買樓者承受較高風險，只要樓市下跌逾10%，9成按揭業主就會淪為負資產。去年中原城市領先指數下跌超過15%，是自08年金融海嘯後表現最差的一年。同年負資產大增，估計相當部分正是用「林鄭Plan」或者發展商提供的「呼吸Plan」摸頂入市。
事實上，近期淪為負資產的都是高成數按揭業主，而涉及物業主要為近2年推售的新盤，因一手樓往往比二手市場有高溢價，樓市升勢一旦逆轉，這些業主便最容易變成負資產。大家要注意的是，由於不少發展商有一定數量的新盤貨尾，料在未來多個月的開價不會太進取，壓抑二手市場，負資產情況可能會維持一陣子。
雖然負資產情況看似嚴重，但市民不用過分擔憂，因為只要經濟好轉，樓市回暖，便將會有效解決。反而確保供款能力，不因斷供而被收樓是關鍵。
近年來，息口上升對還款能力造成嚴峻考驗。隨着美聯儲開啟40年來最大力度加息周期，1個月期香港銀行同業拆息（Hibor），從2020年中低於1%的水平，持續上升到2022年12月初超過5%，而香港銀行業去年亦3次上調了最優惠貸款利率（Prime Rate），從5%調高至5.625%。傳統的H按和P按用家，已承受較大的每月供款上升壓力，即使H按通常有P按封頂，但是也無濟於事。
市場資金充裕及貸款需求疲弱，令Hibor已從去年12月初的15年高點，下降近半至近期2.5%左右水平，然而借貸成本的下行可能只是短暫的。 Hibor下跌亦擴大了與美國所使用的倫敦銀行間同業拆借利率（Libor）的差距，提升了投資者的套利交易意願，因此可能會推動港元兌美元匯率跌向7.85港元的弱方兌換保證，至此金管局便會干預，並推高港元利率，所以，H按和P按將經受更大考驗。
香港的生活與經濟已逐步復常，但要完全復甦相信仍需一段時間。提升香港競爭力、推動經濟發展逼在眉睫，是所有持份者的責任與義務，各行各業維持良好經營，才能讓更多的打工仔有工返、供到樓。
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