2023-02-06
星島日報
傳統智慧和經驗告訴我們，樓市與股市有着緊密的關係，如果股市連跌三個月，樓市就跟着下跌；反之，當股市由低位回升三個月，樓市也會上升。就以1997年亞洲金融風暴為例，當時股市下跌接近7成，樓價也隨之跌了7成。然而，在這兩年，樓市與股市的關繫似乎出現了微妙的改變。
股市在2021年6月接近30000點高位回落至2022年10月的不足15000點，跌幅接近50%。相應地，中原城市領先指數由2021年9月的高位190點下跌至2022年12月的158，跌幅也只是17%。
「房住不炒」否定投資功能
至於為何會發生這個情況？筆者認為，過往香港樓市神話是建立在其「金融屬性」之上，幾乎所有人都認為樓是最有投資價值的資產，幾十年都見證了它的增值。現在樓市這種「金融屬性」開始慢慢被「商品屬性」所取替，如此，樓市就會遵循商品屬性的市場規則而定價。2016年底，內地政府首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，從此明確樓市的使用功能，變相否定了它的投資功能。在剛過去的10月，習近平總書記也在二十大報告中再次強調「房住不炒」，並以此作為解決香港的「深層次矛盾」，應對當下的房屋問題及貧富懸殊。
樓市的商品屬性意味着其價值主要取決於供需因素，市場的無形之手扮演了重要的角色。如果樓價上漲便會抑制其需求，相反，樓價下跌可刺激其需求。過去40年，樓市的金融屬性一向發揮着作用，投資味道很濃。然而，在過去一年，美國息口快速上揚，許多風險資產價格均告下跌；在聯繫匯率下，港息也隨之抽高，香港樓市已不再是穩賺的投資，所以投資客紛紛沽貨離場。目前香港不僅受通縮、加息等周期性因素影響，還存在人口長期結構性因素。移民潮、人口老化等均造成勞動人口減少，曾經促成香港經濟增長的人力資本恐怕一去不返。
政府在《2021年施政報告》明確提出，設立「北部都會區」，佔地300平方公里。根據規劃，北部都會區將建設30萬個公屋單位，提供100萬以上香港人的居住。整個北部都會區發展完成後，總住宅將達90萬個單位，預計可容納約250萬人居住。在特區政府積極覓地下，預期未來樓宇供應將大為增加，所以筆者估計樓價會徐徐下跌。
加利 於香港政府金融機構任職
加利 名家智庫