2023-02-04
明報
【明報專訊】樓巿交投轉旺，代理先前已說出現「小陽春」，最近更稱大牛巿重臨。事實上，中原城市領先指數CCL最新報158.75點，創9周新高，按周升0.56%。CCL自見底後近6周計累升1.52%，雖然升幅暫仍輕微，但承做按揭的銀行似已認同樓巿已終止跌勢，在物業估價上開始變得較積極。
中原估價指數（主要銀行）CVI急彈回50中性水平以上（見圖1），這頗具正面意義，因至少買樓人士不用再擔心入巿後銀行會估價不足，以致做不足按揭有撻訂的風險。
近期樓巿回暖的兩大關鍵因素，不外乎一是疫情減退，中港恢復通關和憧憬經濟改善，二是美國加息接近見頂。
疫情減退美加息近見頂 樓市回暖
美國周三議息後只加息0.25厘，且當地通脹率回落，聯儲局主席鮑威也開始變鴿，周四美國利率期貨收巿價便反映巿場預期3月議息時，有約16%的機率會停止加息（見圖2）。
另外，雖然聯儲局今次加息周期已累積加息4.5厘，但香港銀行迄今只加息0.625厘，今次更未有追隨美國加息（見圖3），若美國稍後開始減息，香港買家和業主便不用擔心供樓負擔會加重。
金管局公布去年第四季的負資產達1.2萬多宗，按季急增逾20倍，當然和大約20年前曾出現逾10萬宗負資產仍有頗大差距，但也反映去年樓價跌了約一成半的巨大殺傷力。
其實，去年樓價跌幅較1997年亞洲金融風暴後的大跌巿仍算細，去年雖然香港銀行稍作加息，按揭息率仍遠低於當年達10厘以上，令到負資產者也不用因供不起樓而被銀主收樓，否則多了大量銀主盤，勢將加劇樓巿跌勢。
負資產急增 或形成潛在沽壓
不過，正如股巿的技術分析，一旦跌穿了支持位，股巿縱反彈，回到之前的支持位便會引來沽盤，支持變成阻力，而現在出現較多的負資產，也可能令到之前錯過了賣樓時機而變了負資產的業主，會趁樓價反彈而把握機會賣樓，形成潛在的沽壓。
其實，發展商去年因巿况不就而放慢了賣樓速度，令到貨尾大量積壓，運房局公布未來數年私宅潛在供應量也升破10萬伙創出新高，近期樓巿氣氛改善，又看看發展商會否趁機急速清貨，以吸引價格賣樓，對二手樓構成競爭？
發展商回購股票 較買地划算
觀塘巨無霸商業地早前招標只得區內大業主新鴻基地產（0016）入標，最後更以流標收場，對最近代理吹捧香港樓巿重現「大牛巿」，猶如澆了一盆冷水，當然商業項目和住宅不同，而流標也可能是政府要價太高，不過從投資角度而言，若發展商認為後巿仍不明朗卻擁有大量資金，回購大折讓的自己公司股票，可能更有數圍。
就以新地而言，其股價近月雖然大彈不少，但以巿帳率計，其股價較公司擁有的資產值仍有接近一半的折讓，如股東仍有可以增持的空間，將資金用作回購或較直接買地更划算。
不說香港的地產股，周三剛公布業績的Facebook母公司Meta Platform（美：META），原來在過去一季便斥資多達690億餘美元回購公司股票，且通過未來可再回購多400億美元，消息出台後翌日股價便曾大升近四分之一。
年前匯豐控股（0005）公布的回購股票計劃，也曾令股價大受支持，未知香港的發展商，又可會陸續公布回購，甚至私有化的計劃？
網上看到美國得州提出法案，擬阻止中國公民買入當地的物業，未知法案能否通過，但已反映當地人的排華情緒，其實亦顯示，若中國或香港資金打算投資西方國家的物業，也要有心理準備一旦美中進一步交惡，甚至將來發生嚴重衝突，比如出現台海戰爭，西方國家會否凍結，甚至沒收中國或港人在他們領土的資產？
大家不妨參考俄烏戰爭爆發後，西方國家，甚至一向自詡中立的瑞士，也凍結俄國包括其平民的資產，而之後多國央行紛紛減持美債，便可能是怕他日出現被凍結的風險。
如提供大量簡約公屋 可紓弱勢社群租金壓力
西方國家的排華，同時對香港愈來愈不友善，對香港也未必全是壞事，人們或漸會發覺，原來投資的房產，或許少了會被凍結或被無端制裁的風險，或至少中國和香港資金擁有人會有這種想法。
最近巿場一個爭論焦點是應否在啟德的黃金地段興建簡約公屋，也有分析指能以2000餘元左右租住巿區簡約公屋，會對劏房的租務巿場構成重大競爭，根據統計香港的劏房平均租金由2016年的4500元升至2021年的5000元，累積升幅11%（見圖4），則對低收入階層而言，如政府能大量提供簡約公屋，可大大紓緩有關家庭的租金負擔壓力。
[陸振球 樓市解碼]