【明報專訊】日本開關後有多達27萬港人「回鄉」豪花近45億元，全球排第二，而人均消費則最高。日本一向深受港人歡迎，近年更有港人移居日本，因此日本物業也受到港人關注，在日圓貶值下更見吸引。日圓去年兌美元匯率下跌了20%。ING高級經濟學家Min Joo Kang在一份報告中寫道，日圓疲軟可能鼓勵更多外國投資者進入該國的房地產行業，尤其是在已發展國家市場出現調整的情况下，日本房地產市場有出現泡沫的風險。
「日本是亞洲有錢人的避風港」，該報告稱，日本房地產的大多數外國買家來自新加坡、馬來西亞、泰國、香港和中國大陸，而來自美國、澳洲、西歐、台灣和印尼的買家也在增加。第一太平戴維斯分析日本房地產市場的投資稱，日本市場確受外國投資者歡迎，樓價上升受惠於開關後帶來流動性增加所致。
第一太平戴維斯表示，近年日本房地產引起了國際投資者的極大興趣，因為對於外國人並沒有限購政策，而且物業屬永久產權，即購買之後，可終身享有，也可傳承。日本經濟也獲得了惠譽評級的重新認可，重申了該國的「A」評級，前景穩定。該機構認為日本經濟前景的風險有限，降低了日本房地產市場崩盤的機會。
外國人不限購 物業屬永久產權
若投資者想購買日本物業，哪地區較適合？首都東京值得留意，主要是東京的地價雖高於其他道府縣，市場認為會繼續上漲。東京的地價持續上漲是有原因的，首先是外國人首選落腳之地區，東京每年有超過1000萬外國人觀光遊客。受遊客歡迎的地區對酒店和商業設施的需求很高，這些建築群也是推高房地產價格的因素之一。根據2019年的調查，該年土地價格比前一年漲了4.9%。由於近年超低利率政策和貨幣寬鬆政策，房地產投資開始興起，資金由存款流向房地產時，房地產市場持續活躍，東京的地價也隨之上漲。
野村Real Estate Solutions發表報告指出，去年東京都市區的公寓供應量增長4.6%，連續第二年上漲，而且市場交投持續活躍。 在東京23區和郊區，大型項目和高層物業引領市場。由於新冠疫情以來，不少僱員要在家工作，故郊區的公寓不斷受到關注。野村亦預測日本的住宅數量，將從2018年的6241萬間增加到2023年的6546萬間，預計這將給價格帶來一定下行壓力。
通脹預期升溫 利好房地產
Trading Economics預測今年日本樓價會下跌，但不足以定義為日本房地產崩盤。該網站預計，今年住宅物業價格指數將在125點左右，比上年第四季度末的預期價格下跌3.8%。萊坊亦預期日本首都東京增長屬較低的地區之一，預計2023年的房地產價格升幅只有約2%。城市土地研究所（ULI ）亞太區總裁 David Faulkner 表示：「我們相信亞太地區在今年到2024年間將繼續處於上升軌道，在疫情後經濟可持續復蘇。」綜合多份報道指出，日本房地產短期利好因素依然存在，因為通脹率預計將上升。從長遠來看，日本的豪宅有望實現持續增長。2022年至2027年間，豪宅價格將以年均3%的速度增長。
據2022年11月的日本二手銷售情况顯示，大單位（65至70平方米）的家庭公寓以及小型單身公寓（20平方米左右）成交價持續上升。整個首都圈內，二手單身公寓每平方米成交價為69.69萬日圓（約每平方米為4.3萬港元），是自2020年5月開始連續31個月上升。同時，二手公寓掛牌價格每平方米為73.61萬日圓（約4.5萬港元），同樣也是自2018年2月以來連續第58個月上升。同時，關西地區主要地區成交均價也錄得升幅，均價為2888萬日圓（約176萬港元）。其中大阪府均價環比上升0.7%，為3123萬日圓（約190萬港元），與前一年同期相比有6.3%的增長。
如果在低匯價時購買海外物業，能減低匯率風險，現時港元兌日圓約6算，對香港投資者實屬吸引。恒生銀行首席市場策略員溫灼培表示，聯儲局昨晨議息後宣布加息0.25厘，符合市場預期，聯邦基金利率達4.5厘至4.75厘區間。會後聲明稱通脹仍然偏高，繼續加息將是適宜的做法。整體措辭較上次會議溫和，被認為是釋放鴿派信號，美元表現反覆受壓，而日圓匯率對美日息差變化敏感，除非聯儲局揚言加息周期未完結，料日圓走強機率較高。
港元兌日圓6算 吸引港投資者
星展發表報告指出，美元兌日圓在129至131.5區間內窄幅波動。日本會議紀要顯示該央行調整政策，但無意退出寬鬆。因此，日圓兌美元一度跌穿131。不過，隨着美國公布數據強化市場對聯儲局放慢加息的預期，美債收益率和美元回落，令日圓收復部分失地。然而，由於美國其他數據顯示當地經濟仍穩健，美債收益率暫時受到支持，並限制了日圓的升幅。不過，由於市場繼續期待日本央行將在未來會議調整政策（東京CPI超預期），日圓跌幅或有限。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]