2023-02-01
明報
【明報專訊】戴德梁行早前發表大灣區商業物業投資市場及住宅市場（見另稿）的2022年回顧和2023年展望。雖然2022年受到疫情影響，但大灣區的商業物業投資比起住宅物業相對活躍，商業投資成交金額年增15%，當中又以廣州及深圳的成交最理想；但與此同時，廣深兩市的疫情反覆，導致購物中心客流量銳減，商舖空置率有所上升。
明報記者 陳子凌
內資支撐市場 戴德梁行料今年外資回歸
據戴德梁行的報告，去年大灣區商業物業投資相對住宅物業的交投較為活躍，縱使受疫情影響，下半年仍出現了多宗億元（人民幣，下同）以上的大額交易，全年總投資金額達到649億元，按年升15%；以成交額計算，大灣區佔全國億元以上大宗交易約29%，比例為2018年以來的新高。在各個灣區城市中，去年商業物業投資仍以深圳和廣州最為活躍，其中深圳錄得40宗成交，總成交金額442億元，廣州亦錄得19宗大手成交，總金額為199億元，兩個城市的成交額已佔整個大灣區近99%。
從市場資金來源劃分，去年來自內資的大灣區商業物業成交金額比2021年上升超過58%至559億元，佔總投資金額的86%，可見內資支撐着大灣區物業投資市場；反之，外資投資金額只佔整體的14%。戴德梁行相信，隨着內地和世界恢復通關，今年外資投資比例或能重上2021年水平，即約35%。
戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗稱，大灣區的商業投資當中，寫字樓項目仍受市場追捧，但買家以自用型為主，佔寫字樓交易額近七成。另外留意到投資在新經濟相關的物業，例如工業、物流、數據中心等的比例有所增加，去年全年相關項目交易金額達154億元，按年增加近47%。
專家：倉儲物流長租公寓成投資熱門
此外，陳彩麗指出，內地自2021年6月起推動基礎設施公募REITs的發展，去年市場共錄得至少13筆與REITs有關的大額交易。REITs市場的高速發展加上政策支持，促使高端製造產業園、生物醫藥園區、倉儲物流、長租公寓等物業成為熱門投資之選。預期這些類型的物業會繼續在2023年走高。
另一方面，廣州及深圳去年均曾遭遇疫情反覆嚴峻，市民因管控影響而日常生活受阻，導致購物中心客流量受到巨大衝擊。戴德梁行指出，以廣州為例，雖然去年12月在防疫政策轉變之下恢復正常，但全年的購物中心空置率按年上升2.7個百分點至7.4%，其中又以番禺和白雲兩區影響較大，空置率上漲幅度明顯，分別上升4.2和2.6個百分點。
購物中心空置率料次季始改善
深圳方面，去年經歷了多輪疫情小高峰之下，一些新購物中心開業籌備進度受到拖累，而在市場需求收縮情况下，新項目本身面臨招商壓力，同時又分流了周邊購物中心的商戶和客人，令部分原本成熟的項目空置率有所上升。以上多重因素，推升深圳去年整體購物中心空置率按年上升4.3個百分點至10.4%。
戴德梁行認為，由於部分購物中心的建設和招商進度受影響，推遲了開業時間，展望今年，廣州及深圳市的購物中心將迎來新一輪供應高峰。由於短期內零售市場觀望情緒持續，疊加未來新增供應量上升的影響，今年首季購物中心空置率仍將承壓，但從第二季開始隨着消費逐步恢復而出現改善。