2023-01-31
經濟日報
近期有不少同業訴求，因住宅樓市低迷，價格回落，要求全面減辣。筆者倒有不同意見。
辣招原意不是控制樓價起落，反而是調控物業市場在有序情況下，優先處理港人置業需求。樓價升跌受很多宏觀微觀因素影響自我調節，未必不是好事。現時住宅市場印花稅辣招主要有3項：1）買樓後3年內出售需另付樓價10至20%稅項，用意是減低短期投機炒賣活動；2）港人買入第二間住宅需付樓價15%印花稅（首間為4.25%或以下），用意是減低除自用外之置業投資行為；3）非港人購買住宅需付樓價30%印花稅，用意乃增加非港人交易成本，抑制非港人置業意欲。
近期不少蝕讓個案買家都是3年多前購入，蝕讓幅度大約10至20%不等。由於很多買家當時借貸80至90%，所以如果3年內賣，根本不夠還錢給銀行及繳交政府10至20%特別印花稅。
近大半年，政府及市區重建局賣地招標成交屢創新低，一般比當時市價折讓約20至30%，該批物業一年半後可賣遠期樓花，相信售價有機會比現時市價下調兩成至三成。
撤特別印花稅 變跌市逃生門
筆者建議政府可考慮先把上述特別印花稅取消，此舉會容許部分近期買家可賣樓套現，短期二手供應會增加，雖令樓價進一步調整下跌，但卻提供了一個逃生門令這些新業主不用數年後以更低價錢蝕讓，影響金融體系穩定。
另外，政府可考慮把港人購買的第二間物業從價印花稅由15%回復至原來的4.25%或以下（根據不同樓價）。大家其實清楚很多年青買家置業都是父母出資，物業業權歸屬出資父母也是合情合理，免卻將來出現法律糾紛。另外，香港也將步入中老年經濟，年長市民置業收租作自製長俸收入，比在金融股票市場高風險投資，更有助穩定退休家庭經濟，減少政府援助支出。
最後，筆者認同辣招乃幫助港人置業需求，港人及非港人的印花稅應有所區別。近期施政報告建議7年後準港人成為永久性居民後退回額外印花稅（約25.75%或以下，視乎樓價而定），然而市場基本上沒有反應。對有意移居香港的年青才俊準港人來說，買樓需付樓價3至5成，再加先付3成印花稅，基本上年青才俊也沒有這大筆錢。近期中港融合進展良好，為釋出善意，筆者建議把非港人印花稅降至15%。這既可令港人置業優先，也令準港人有更大誘因置業融入本地社會，落地生根。
物業市場乃經濟火車頭，環環相扣。上游影響建築裝修行業的生計，下游影響交易帶來之多層消費效應，關連GDP及市民的幸福感，絕不可掉以輕心。
隨着疫情防控走向尾聲，中港通關在即，減辣時機已到，是時候給香港經濟兔年第一份新年禮物。
撰文 : 袁志光 第一太平戴維斯董事總經理兼銷售及投資部主管