2023-01-31
明報
【明報專訊】恒指昨日跌619點，收報22,069點，成交金額2032億元。A股復市表現不似預期，兩市均高開低走，滬深兩市分別升0.14%和1%，與上周在港買賣的A股ETF動輒升2%至3%相差很遠，結果引發港股大幅下挫。在昨日跌市中，港資股逆市向好，地產股尤其強勢，但筆者覺得市場對於本港樓市今年前景過分樂觀了，又或者現價已反映了很樂觀的情境。
春節長假的人流、旅遊、餐飲、電影等數據都理想，不少已回到或相當接近2019年水平，理應加強市場對中國經濟復蘇的信心，最終A股復市卻出現反高潮，全日高開低走出現大陰燭。上周偷步炒上的港股更是大瀉，騰訊(0700)和阿里(9988)雙雙跌約7%。兩大龍頭倒下，一眾高啤打板塊全線大瀉，手機設備、旅遊、影視、餐飲、教育、金礦、濠賭等全部大跌。
短線市况反覆 恒指23000阻力大
港股是否已見頂？筆者覺得暫不用太悲觀。港股累升不少又嚴重超買，且還偷步炒上，出現震盪是比較正常，不代表資金轉為看淡中國經濟復蘇。事實上，昨日北向資金繼續掃貨，淨買入達到190億元人民幣。外資繼續流入，市况轉勢向下機會微。當然，23,000點已成為一個大阻力，需要更多經濟復蘇超預期的消息才能突破，短線市况會較反覆，容易好淡皆殺，不宜再動不動就高追。
市場聚焦於中國，但港資股昨日表現不錯，尤其地產股，新地（0016）已回升至2019年高位區間，市場對於今年本港樓市似乎相當樂觀。無可否認，近期二手成交量明顯回升，不少買家都擔心遲買會更貴，而樓價指數也確實開始止跌回穩，代理行多預料今年樓價能升10%至15%。
本港樓價最後一次升浪由2016年至2017年，當時中國經濟由股災、匯改、熔斷3連擊過後逐步復蘇，之後內地棚改貨幣化引發全國經濟強勁增長且流動性氾濫，本港又未跟隨美國加息，中原樓價指數由大約130點升至超過180點。升至高位後，無論是2019年放寬按揭保險，還是2020年全球QE，本港樓市都無法再升，反映低至2厘至2.5厘的租金回報率已達極限。去年聯儲局大幅加息，缺乏防守力的港樓就如骨牌般倒下，一年大跌15%，遠差過經濟陷入危機的英國，及按息一度高達7厘的美國。
兩大因素 港樓價現難大升
中原指數現跌回2017年水平，當年的租金回報率達3厘，而按揭利率則一度跌穿2厘，兩者差距持續達到0.5厘至1厘，買樓收租有一個合理回報，而大家當時從不預期會大幅加息，很多資金都勇於高追，認為有買貴無買錯。
樓價去年大跌後，當前租金回報升至2.8厘至3厘，與2017年相若，但按揭利率卻達到3.2厘。要樓價出現雙位數字升幅，要麼內地資金大舉來港買入物業，要麼是聯儲局大幅減息。前者需要撤辣來吸引內地資金，暫時無法預測，後者是有可能的。只是聯儲局去年大幅加息達4.25厘，而本港最優惠利率才加了0.625厘，銀行是犧牲了淨息差來穩住樓市。當美國減息，本港也未必跟隨或跟足減息幅度。綜合來看，本港樓價在現水平上落的機會，暫時高於大幅回升。
[張兆聰 還看今朝]