2023-01-30
明報
【明報專訊】中國內地與香港通關後，馬上有人急不及待的發表評論說南來的人少，北上的人多，也有人說通關的結果是香港人爭先恐後地到日本旅遊，似乎想說，通關對香港並沒有什麼好處，不過，股市的反應是最正確的，幾乎所有的通關概念股全都創出52周新高，收復去年所有的失地。有些更是在正式宣布通關前已經開始炒上，創了52周新高，九倉置業(1997)是典型的例子，股市炒的是預期，是不必等到內地旅客大量入境後才開始炒。
現在，港股可炒的概念除了炒通關之外，也可以炒復常、炒中央放水、炒美國加息周期近尾聲，四大概念一起炒，看來兔年真是苦盡甘來。
目前港股中，相對落後的是本地地產股，本地地產股距離去年的高位，仍有一定的距離，理由之一是樓價仍處於低位。不過，股市可以炒預期，內地旅客未到，九倉置業股價已先炒起，羅湖口岸未開通，港鐵(0066)股價已炒起，但是，樓價的確要等到利率見頂，等到內地買家真的來到香港買樓，樓價才會有明顯的升幅。在「辣招」稅的壓抑之下，本地投資者的確不捨得多付15%的雙價印花稅，不似內地客面不改容地付30%的「辣招」稅。
幸好，股市炒預期，因此，本地地產股股價相對於去年低位，也有一定的升幅，只是升勢比不上其他板塊，因此，目前仍可以趁低價買入的板塊，應該就是本地地產股。其中，新世界(0017)是較落後的，新世界的K11 MUSEA應該對內地旅客有不錯的吸引力，當內地旅客真正大量前來香港時，我們應該可以看到K11 MUSEA的潛力。
儘管目前香港樓價仍處於低位，但是香港地產商已很努力地補地價，準備提供大量的新樓房。理由之一是新界某些農地，若再不補地價，該土地就會被特區政府以《收回土地條例》收回，理由之二是目前特區政府在商討補地價時，要求的叫價也相對低了，過去地產商補地價往往談了十多年仍無法達成協議，近期都順利談判成功。
九建牛池灣項目可憧憬
九龍建業(0034)在牛池灣彩虹港鐵站上蓋，有一幅可建樓面面積高達216萬平方呎的土地，與特區政府談判多年，才於去年達成協議，每呎補地價僅4400元，的確很低，將來建成每呎售價肯定超過2萬元，而九龍建業則只是一家市值不足100億元的中型地產公司，將來單是這個項目，利潤肯定已是市值的2倍，是很值得憧憬的。
還有，當地產商爭着補地價的同時，對特區政府推出招標的土地興趣就差了，這使到長實(1113)近期有機會以極低價投得啟德一幅巨大的土地。
大學教授
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[曾淵滄 滄海明珠]