2023-01-28
經濟日報
私樓供應趨增，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.5萬伙，按季急增1萬伙，突破10萬伙關口，並創有紀錄以來新高，而去年落成量亦逾2.1萬伙，創近18年新高。學者指，潛在供應量增加，除非定價吸引，否則憂難全面消化。
房屋局最新數據顯示，截至去年12月底止，預計未來3至4年間潛在一手私人住宅供應10.5萬伙，較對上一季的9.5萬伙，大增1萬伙，不但扭轉了連續兩季的跌勢，並且創該局自2004年有紀錄以來新高水平。
較5年一手年均吸納量 高逾7成
若果以平均3至4年計算，相當於每年供應量約2.6萬至3.5萬伙，相對於過去5年每年平均一手吸納量1.51萬伙，高出7成至1.3倍，反映未來數年供應仍然相當充裕，倘吸納量未有同步上升，市場或出現供過於求情況。
潛在供應量大增，最主要兩個來源，包括未動工的熟地大約可提供2.3萬伙，按季度增加35%或6,000伙，創近5個季度新高；連同正在興建而未售出的樓花亦有6.6萬伙，按季多3,000伙，單是這兩部分已經帶來多9,000伙供應。
須注意的是，未售出樓花供應增多背後受新盤銷情放慢影響，已售出的樓花上季跌至9,000伙，屬於超過6年的季度新低。同時，現樓貨尾單位亦升至1.6萬伙，按季多1,000伙，創2007年初以來新高，單是現樓貨尾數目已經滿足一年新盤吸納量（1.5萬伙）。
在上述10.5萬伙供應之中，房屋局指，當中86%或約9萬伙屬於中小型單位（實用面積少於753平方呎），同時未來數月將有12幅住宅用地轉為熟地，可再提供約5,700伙。
除了潛在供應增多，短期交樓的新盤亦趨增，去年第4季私樓落成量4,600伙，按季多2%，全年落成量2.12萬伙，雖然未及政府預測的2.23萬伙，但仍按年多47%，並且創近18年新高。入伙新盤增，預計市場租盤將增多，對短期租金或構成壓力。
至於施工量方面，去年第四季錄得5,400伙，雖然按季增加近3倍，但全年仍只錄得1.1萬伙，則按年大跌48%，屬於2011年以來新低，若情況持續，或對2至3年後的供應造成隱憂。
業界評估 對樓價影響有限
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波則憂慮，市場能否吸納大量供應。他指美國加息未完，若本港跟隨加息，資金將流入債市，再加上今季內地經濟仍在放緩，若果有大量供應，除了定價相當吸引，否則較難全面消化。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓則指，潛在供應急增不會對樓價構成太大影響，因去年樓價已經累跌一成多，而社交距離措施逐步放寬，樓價有望逐步止跌回穩。至於團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊稱，預計明年動工量會有所改善，加上去年第四季已批出而未動工的熟地可提供2.3萬伙，對於未來數年落成量保持審慎樂觀。
作者：余敏欽
責任編輯：楊雨