2023-01-21
明報
【明報專訊】投資樓巿，因為買賣成本高昂，所以應否入巿，還是以較長期的宏觀角度分析為宜，固然市况短期會出現震盪，又或會有小陽春，甚至所謂的大陽春，但若只是一成多的樓價波幅，並沒有足夠的炒賣空間，如非買樓自住而是投資，賺那只有兩厘多的租金回報，數年租金收入還不足夠支付辣稅，不如炒賣地產股更划算。
說到影響樓巿的長期因素，人口肯定是重要的一項，最近中國便公布去年人口首度出現自1962年以來淨減少，萎縮了85萬人，當然以中國人口接近14億計，85萬可算是一個微不足道的數字，但細心一看，中國人口增長急劇放緩甚至出現減少，都是在最近3年特別明顯，應該和疫情肆虐高度相關，現在中國已放寬防疫和感染高峰已過，明年人口數字料會出現反彈，不過中國人口減少應該是長期趨勢，不可掉以輕心。
人口減少 長線不利經濟樓巿
事實上，參考日本例子，該國在上世紀1990年代開始出現人口萎縮，之後數十年經濟增長便也似有若無（見圖1），而樓巿也疲不能興（見圖2），不少人都歸因於經濟泡沫爆破，但筆者就認為人口減少也極為重要，始終房屋的最終用途是用來住的，人口減少，長線必然會對經濟和樓巿構成壓力。
而有評論說，中國除了生育率低而令人口面對萎縮壓力外，也要留意少了新生代，人口便會老化，最令人擔心的是中國將會出現「未富先老」，其破壞力可能較日本當年已晉身已發達經濟體才面對人口減少、人口老化的問題更大。
更讓人憂慮的是，因老齡化的關係，其實中國的勞動人口更是數年前已較整體人口率先見頂（見圖3），勞動力減少必然涉及整體生產力下降，對經濟、股巿和樓巿都不是好事。
說到人口影響樓巿，也要留意中國每個家庭平均成員數目在上世紀1990年代中約3.7人，一度跌至近年只有2.6人（見圖4），或許一方面是兩夫婦較不願生育，也可能是新生代較喜歡獨立生活而不願與上一輩人同住，這會有增加住宅單位數目的需要，形成之前的樓巿興旺，不過數字向下總有極限，當平均家庭人口成員數目穩定下來，支撐樓巿的作用也會減少。
缺外來資金人口支撐 港樓難有大升動力
相比內地，香港近年也出現人口萎縮和老齡化，則未來香港的整體樓巿需求，除非通關後內地真有明顯資金和人口南下，否則長線而言單靠本地人口支撐，香港樓巿難再有之前長期大升而不跌的動力。
第一太平戴維斯最新研究報告指出，去年山頂、半山及南區逾億港元豪宅成交中，內地買家所佔比例為29%，比例是自2016年以來的新低。總成交宗數亦較往年大幅減少，全年僅錄34宗，當中只有10宗為內地買家。持續的封關、營商前景黯淡，加上政策不斷變化，均影響了內地超高資產淨值人士對購買香港貴價資產的興趣。
報告續稱，通關可望改善整體投資氣氛，並吸引內地專業人士及中層管理人員來港，內地資金來港的規模將視乎內地營商環境，以及企業和公共債務水平等因素。假設持續高息，以及香港和內地經濟的變數對豪宅市場的負面影響，仍蓋過通關帶來的正面影響，預計本港聯排別墅價格今年將續跌5%至10%；鑑於到了年底會有更多內地高資產淨值人士的資本重返本港市場購買豪宅，以及更多內地專業人士打算在香港定居及置業，豪宅單位的表現可能稍佳，預料全年價格約微跌5%。
高息經濟差 挫內地客南下置業意欲
從前有一句說話：中國好，香港也好！通關雖有利資金南北互通，但如中國經濟有問題，自顧不暇，仍會否有大量資金南下買股買樓便成疑問，所以應是：中國好，香港才會好！
中原按揭董事總經理王美鳳指出，2022年全年累積錄得22,788宗轉按登記，連升兩年，較2021年的20,243宗增加12.6%，王解釋轉按表現優於大巿，主因是2022年銀行對於轉按取態較前年積極，提供之轉按優惠較吸引，政府放寬按保推出「財爺PLAN」亦推動轉按量增加。
如王的分析正確，也反映去年一些轉按是為了提高按揭成數，等同不賣樓也可以變相套現，事實上去年樓巿不景，要賣樓隨時會被壓價，如有現金需要，不如藉「財爺PLAN」套現來解決財政問題。
其實，「財爺PLAN」也幫助了一些有能力供樓卻未及儲夠首期的人士入巿，能趁樓價低潮時買樓，不用待樓價升了，還未儲夠首期入巿。過去10多年的大升巿，確有不少人人工加幅追不上樓價升幅，愈遲入巿愈吃虧，形成了社會怨氣，又或認為終身入巿無望，放棄了儲蓄或喪失努力工作的動力。
[陸振球 樓市解碼]