2023-01-20
東方日報
中港逐步通關雖利好 仍憂需求供應負擔能力
美資投行高盛發表研究報告，指出本港住宅樓價去年跌15%，成交量收縮37%，認為中港兩地逐步通關雖然利好，改善人們對經濟前景的展望，股票市場或帶來財富效應，然而受到高印花稅的制約，加上物業市場升跌周期較長，一年實在難以完成整個調整。綜合以上因素，該行將今年住宅樓價預測，由跌15%修訂為跌10%；2024年和2025年由原來預期無升跌，上調至各升4%。
就業人口大減 加薪幅度弱
該行解釋，在對樓宇的需求、供應、負擔能力3方面仔細研究後，認為都不太利好樓市，其中又以需求顯得較疲弱。整體需求可從人口、財富等入手研究。政府雖然提出搶人才的計劃，目標每年3.5萬人才流入，但仍遠低於疫情前的每年6萬人。而且非本地居民要付出巨大的印花稅才能買樓。該行估計，未來5年會有8萬名外來人口可取得永久居民身分證，即每年平均一萬至兩萬，雖然高於過去5年的平均值，但本地人移民令本地家庭形成數目顯得低落，加上就業人口或因退休和其他原因，過去3年下降達8%。
財富方面，過去3年中港兩地封關，本地人平均薪金僅增長1%，明顯低於4、5年前的約5%。加上樓宇的投資需求未見回復，凡此種種都窒礙買樓需求的增長。
住宅供應方面，高盛指出，每年私宅供應量由2013年約1.1萬個單位，增至去年約兩萬個，並且預料未來3年維持每年約兩萬個。可是由於近年需求減弱，令空置單位增加，例如2021年發展商推盤後，仍有約1.1萬個單位未能出售而變存貨，堆積至去年再推出市場。如再計及二手單位，在2021年底估計就有約5萬個住宅是空置的。至於今年，將會有46個新盤項目接連可以推出，涉及2.2萬個單位待售，供應增加都令樓價難以上升。
負擔能力方面，該行留意到住宅按揭利率由過往的低位約1.5厘，升至近期的3.4厘。而且今年最優惠利率（P息）仍會有3次上升的可能性，每次或加0.25厘。換言之按揭利率可升至逾4.1厘。假設家庭收入不變，樓價需要下跌約一成，才能令家庭買樓負擔能力回復至加息前。
高息地產股吸引 薦買長實
地產股方面，高盛所覆蓋的股份自去年10月底估值最低的時候至今，已平均上升約34%，但仍然跑輸同期恒生指數的升約47%。該行認為，本地發展商股如果有較高的股息回報率、較高的槓桿率，股價表現通常都較好，例如新世界發展(00017)、恒基地產(00012)本輪就跑贏了長實集團(01113)、新鴻基地產(00016)和信和置業(00083)。
不過，該行將長實的投資評級由「中性」上調至「買入」，原因包括長實的資本回收和流動較快，有利改善股本回報率與資產回報率；該企在同業中有增派息，並且股份回購多於1%。加上該企有三至四成的EBIT（除利息和稅前盈利）來自基建、公用事業、酒館等非內地項目，整體情況顯得較穩定。