2023-01-20
明報
【明報專訊】新加坡樓市受住宅按息上升、政府加推樓市降溫措施，以及外遊熱潮影響，去年第四季私人住宅價格升幅顯著放緩，惟全年累計仍錄逾8%增幅。新加坡房地產代理博納產業預期，當地2023年房屋需求將保持穩定，更多新盤推出有望吸引內地買家，料今年私人住宅價格仍有機會升逾5%。
根據新加坡市區重建局（URA）最近公布的初步估計數據顯示，去年第四季新加坡整體私人住宅價格升勢明顯減慢，期內私人住宅價格按季僅錄0.2%升幅，而去年第二季及第三季的私宅價格按季分別升3.5%及3.8%，2022年全年累計私人住宅價格按年仍錄8.4%增幅，而2021年全年私宅價格按年升幅則為10.6%。
去年漲8% 上季升勢急放緩
至於兩大類型私宅表現，去年第四季有地私宅價格按季上升0.5%，其中整體排屋的成交價中位數按季上漲6.1%，至每平方呎1734新加坡元；整體獨立式洋房的平均成交價按季上升2.3% ，至每平方呎1637新加坡元；半獨立式洋房的成交價中位數則跌3.5%，至每平方呎1395新加坡元。期內，非有地私宅價格去年第四季按季僅增0.1%，遠低於去年第三季的4.4%漲幅，博納產業認為是基於去年第四季缺乏大型新項目開盤，拖累樓價增長。
至於各區樓價，去年第四季以其他中央區（Rest of Central Region，下稱RCR）升幅最大，區內私宅價格繼去年第三季按季升2.8%後，去年第四季按季續升2.6%；至於核心中央區（Core Central Region，下稱CCR）私宅價格升勢則放緩，去年第四季按季僅升0.5%，而去年第三季按季則升2.3%；中央區外（Outside Central Region，下稱OCR）私宅價格更錄跌幅，去年第四季按季跌2.6%，扭轉自2021年第四季起的升勢，去年第三季OCR區域私人住宅價格曾按季大升7.5%。
博納產業指，由於去年第四季OCR區撇除新執行共管公寓（Executive Condominium，下稱EC），沒有重大新盤項目投放市場，OCR區域的價格增長或許因此失去了些許動力。事實上，缺乏新盤亦令OCR區域的成交減少，據官方數據，去年第四季該區僅售出108套OCR非有地新私宅（不包括 EC），遠低於去年第三季售出的1200多套。至於去年全年累計，各區私宅價格均錄升幅，CCR樓價按年升4.6%，RCR按年升9.2%，而OCR按年更升9.3%。
博納產業首席執行官伊斯邁（Ismail Gafoor）指出，據新加坡市建局房地產價格指數（URA PPI）追蹤的整體私宅價格數據顯示，新加坡樓價自2017年以來持續上升，至2021年更錄10.6%的強勁增幅，因此2022年第四季私人住宅價格增長放緩，對新加坡樓市並非壞事，反有助於樓價持續向好。
外資紛進駐 赴星洲留學人數增
事實上，新加坡政府早於2021年年末推出措施為樓市降溫，將額外買家印花稅（ABSD）提升5至15個百分點，其中海外買家的額外印花稅上調至30%。然而，並未影響當地樓市，去年新加坡的防疫政策相對不少亞洲地區寬鬆，不少外資機構亦將亞洲總部遷至新加坡，加上期內選擇到新加坡留學的學生人數增加，帶動住房需求，並吸引不少機構投資者、家族信託基金，本地及海外投資者投資新加坡樓市。
據新加坡地產代理OrangeTee & Tie去年發表的報告指，截至去年8月底1.4萬宗物業交易來自海外買家，總數接近疫前水平，而去年首8個月新加坡物業市場的五大海外買家中，中國內地買家高踞第一，緊隨其後的為馬來西亞、印度、美國及印尼。至2022年9月，新加坡政府再出招為樓市降溫，卻使用家轉向租樓，推升租金，此前即去年首3季租金已累升兩成，反映當地住房需求強勁。
伊斯邁表示，2021年12月新加坡政府推出為樓市降溫的措施後，房地產市場於2022年的起步確有些不穩當，而政府於2022年9月底實施另一輪降溫措施，樓市似乎以類似去年首季的情况結束了這一年，過程中其他不確定因素陸續出現，如地緣政治局勢緊張、利率上升、通脹居高不下等，這些因素均對樓市的增長趨勢構成威脅，但目前為止住宅市場需求依然堅挺，即使2022年的整體市場情緒不如2021年那麼積極，民眾置業意欲保持良好，期內成交量下跌主要受供應減少影響。
內地買家追捧 料帶動新盤銷情
伊斯邁指出，隨着今年新私宅供應增加，預料之前因缺乏合適選擇而不願置業的部分買家會以這些新盤為目標，一定程度上滿足被壓抑的需求，尤其是針對OCR區域住宅的需求，該公司估計2023年新私宅銷量將達8000至9000套（不包括 EC），料主要獲當地買家支持，當中包括組屋換私宅人士，而最近中國重新開放，今年可能會有更多內地買家考慮到新加坡置業，有望帶動CCR和RCR區域的新盤銷情。
至於整體樓價表現，博納產業預期新加坡整體私宅價格升幅將於2023年繼續放緩，估計今年整體私宅價格增速將放緩至5%至6%。OrangeTee & Tie預期，今年將有較多新盤應市，並看好新盤上調價格能力，估計一手私人住宅價格將上漲5%至8%。ERA Realty研究兼諮詢主管 Nicholas Mak預計，今年一手樓價有望按年升12%，部分原因是開發成本上漲。租金方面，OrangeTee & Tie早前預測，今年新加坡住宅租金升幅將介乎13%至16%。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]