2023-01-19
明報
【明報專訊】恒指去年10月31日見底以來已回升逾四成，本港龍頭地產股股價期內上升一成多至五成多，惟中原城市指數反映的二手樓價卻錄得跌幅，出現了地產股與實體市場價格走勢分歧的情况（見圖1）。瑞士寶盛私人銀行亞太區投資總監及投資管理部主管Bhaskar Laxminarayan、亞太區研究部主管Mark Matthews及中國研究策略師及香港區研究部主管鄧啟志認為，美國通脹有回落迹象，料下月初美國加息後，息率便會見頂，下半年更有機會減息，加上中國內地正走出疫情、重啟經濟，料今年本港樓價表現堅挺（firm），現時買入地產股收息屬可行。
由於本港奉行聯繫匯率政策，美國聯儲局去年3月以來累積加息4.25厘，曾引領香港H按主要掛鈎利率──1個月本港銀行同業拆息（HIBOR）由去年2月17日低位0.14006厘急升至去年12月6日高位5.08208厘；惟值得注意的是，該利率過去一個多月已明顯回落，昨日報3.1778厘（見圖2），若此趨勢持續，借H按供樓人士的負擔亦會得到紓緩，有利去年下半年回落近一成的樓價於今年回穩。
1個月HIBOR何以急速回落呢？瑞士寶盛私人銀行本周在2023年投資展望記者會上對美國通脹及息口的看法或帶來啟示。Mark Matthews指出，美國消費物價指數（CPI）組成部分中住屋成本（Shelter）佔32%，由於CPI的統計一般是每年續約一次的租約，與最新情况大概有半年的差距，故近月仍錄得升幅，惟由Apartmentlist.com制定、反映市場最新變化的美國住宅租金指數其實從去年9月至12月已連續4個月按月回落，這應該會反映在今年3月至6月的CPI數據上。
美國CPI料回落至2.5%
下半年或減息
Matthews續說，雖然美國去年11月CPI按年增長7.1%，惟按月僅增長0.1%，假設在未來幾個月維持此按月增長率的話，今年5月CPI按年升幅便會回落至約2.5%，因此聯儲局去年3月以來大幅加息壓抑通脹的目標有望達成。他相信，當局在下月初再加息0.25厘後，便會完結這個加息周期，隨着當地經濟轉弱，下半年有機會減息3次共0.75厘。
Laxminarayan補充，美國過去3年新冠疫情爆發期間，二戰後嬰兒潮出生的65歲或以上人口加快退出就業市場，為年輕人帶來更多工作機會，現時當地就業市場相當緊張，平均薪金按年增長5%，是疫情前增長2.5%的一倍。他相信，只要美國就業市場保持強勁，聯儲局便有信心、亦不需要急於減息，因此要觀察更多經濟數據，才可確定當局會否在下半年減息，惟既然通脹料將回落至可接受水平，息口見頂則是大概率會發生的事情。
內地本港復常通關
利好經濟股市樓市
鄧啟志分析，除了美國息口見頂外，內地去年11月開始走出疫情、重啟經濟，內地與本港已開始恢復正常通關，對股市及經濟均屬十分正面，因此恒指過去兩個多月已升逾四成。他續稱，當外資看好本港經濟時，往往會買入本港地產股，這可解釋何以過去兩個多月該板塊表現不俗：「本港地產股股價反映對未來樓價的預期，去年10月市場料今年樓價會進一步下跌，現時則預期樓價堅挺，由此帶領過去兩個多月股價回升。」
不過，鄧啟志強調，由於本港經濟復常需時，而且政府看來已經放棄過去的高地價政策、正在大幅增加土地供應，因此即使樓價今年料堅挺，惟大幅上升的機會亦不大。他相信，本港地產股股價再大幅上升的空間亦有限，目前始買入的話，持有作為收息工具屬不錯的選擇。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]