近年內地樓盤銷售不少以「售後返租」或「物業委託管理」等安排，再配以「穩定收益、高回報、方便省心、躺着收租」等字眼作招徠，吸引投資者。事實上，根據內地法規及發展商營運手法，類似安排或涉及不少問題，投資者切勿只顧投資收益而忽略風險。
保證租金未必穩陣
常見的售後返租或物業委託管理項目包括商鋪、公寓、酒店等，一般做法是買家購入物業後，與發展商或第三方簽訂協議，在指定期內買家可獲租金回報。根據中國內地法規，發展商銷售物業時不能承諾反租，所以內地發展商一般透過關聯公司與買家簽訂「返租協議」。這類公司規模一般較小，倘若經營不善或沒法履行合約，萬一公司結業倒閉，投資者甚至難以追討損失。所謂的保證租金其實存在很多不確定性，過去幾年不少港人業主投訴類似項目未能兌現租金承諾，故消費者切忌草率作決定。
如果決定在內地置業，投資者不能只着眼返租而忽略其他重要問題，例如發展商的實力、物業位置、交通配套、樓盤質素，特別是境外樓花能否如期交樓，以及會否出現爛尾或貨不對辦等情況。
其實，發展商為何要提供返租，以及銷售代理或第三方為何要推廣物業委託管理服務也值得投資者深思。會否因為樓盤本身質素欠佳，所以才以返租吸引買家？如果樓盤本身質素欠佳，管理方又能否按合約提供租金給業主？售後返租會否「羊毛出自羊身上」，即樓價可能已事先被抬高？有些公寓或酒店項目可能引進知名酒店集團負責管理，但酒店集團並非與買家簽定返租協議的一方，而是與發展商簽訂物業管理合同，有關合同可能可以在某些條件下解除。另外，售後返租等有關類似安排涉及複雜操作，知名酒店集團參與也並不一定代表安全可靠。
或屬「集體投資計畫」
另外，帶有售後返租或物業委託管理的境外物業可能並非單純的物業買賣，而屬於「集體投資計畫」（CIS）。CIS通常會匯集不同投資者資金，投資於由營辦者統一管理的資產組合，例如基金、強積金和房託基金等。在香港，向公眾銷售CIS受到《證券及期貨條例》規管。
如果一項物業投資屬CIS，一般會由管理方統一所有物業單位的日常管理，以為投資者帶來回報。因此，計畫可能會帶有售後返租的特點，方便集中出租。對於一些影響投資者利潤的重要決定，例如選擇租客、制定出租條款，以及租金金額等等，投資者不會有話事權。
在現行監管下，CIS要得到證監會的認可，才可以向香港公眾公開發售；未經認可的CIS一般只可以售給專業投資者。
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