豪宅抗跌力強

　　回顧2022年的本地樓市，樓價及成交量持續下跌，各類物業的表現皆走不出跌市的命運。在跌市中，豪宅亦不例外跟隨下跌，但跌勢卻相對輕微，樓價跌幅亦相對較細。這就是抗跌力的表現，即豪宅市場基礎良好。即歲寒才知松栢之後凋。預計2023年香港豪宅市道將見好轉，成交量有望增加。如果各類物業表現還未能擺脫衰退，而豪宅能夠跑出，便是寒梅傲霜雪的寫照了。 料今年香港豪宅市道好轉 　　如果讀者經常留意每周公布的中原城市領先指數，不難發現CCL（大型單位）的表現明顯較佳，跌幅相對較細。由2022年7月樓價開始連續下跌起計；近半年的時間，CCL（大型單位）指數累跌近一成。同期的中小型住宅樓價跌幅更大，CCL（中小型單位）指數累跌近二成。 　　半年間，豪宅樓價的跌幅明顯低於中小型住宅的樓價跌幅。這是豪宅市道抗跌力強於中小型住宅的表現。今翻樓市下跌，最直接的原因是利率快速向上。美國聯儲局2022年下半年先後四次大手加息各0.75厘，累加共3厘。雖然香港的按揭利率加幅未有跟足，但按息逐步跟隨上調無可避免，只是時間問題。 　　對依賴銀行貸款的小業主而言，供樓壓力自然大增。所以中小型住宅市道在加息之下，受壓頗大。相反，豪宅買家依賴銀行貸款的程度較低，對豪宅用家而言，甚或毋須要銀行貸款。而市場上個別豪宅銀主收樓，只不過是個別投資者投資失利的後遺症，跟廣大豪宅用家市場沒有太多關連。 　　2022年中以前，CCL（大型單位）與CCL（中小型單位）兩個指數的表現基本上同步，兩者相差約在5點以內.2022年下半年起，兩者的表現差距持續擴大。CCL（大型單位）較CCL（中小型單位）高出5點到10點。到2023年上半年，前者將會高出10點到15點間。預計這個差距會持續擴大，到2023年上半年。CCL（大型單位）將會高出15點到20點間，恢復到2012年以前的情況。 貴價物業買賣有望重上600宗 　　2022年首十一個月，價值五千萬元以上的私人住宅，登記買賣372宗（565億元），按年下跌46%及39%。表現跟隨大市回落。展望2023年的數字將會回升，有望重上六百宗水平，成交金額上升到七百到八百億元。一手豪宅表現將更出色，買賣宗數約佔全年數字一半，但買賣金額可達全年數字的六成。 黃良昇 中原地產研究部高級聯席董事 黃良昇 地產論壇