2023-01-16
經濟日報
政府為回應市民希望「住大啲」的訴求，2021年底推出「限呎盤」，規定單位實用面積最少約280平方呎。新例生效後納米樓被一致睇淡，過去被熱炒的屯門「龍床盤」頻頻出現蝕讓，究竟過去一年納米樓下跌多少？
按照中原統計樓價指數，2022年全年以156.77點作結，與2021年底的184.55比較，累跌逾15%，138個成分屋苑有134個錄得跌幅，其中28個屋苑的跌幅更達2成以上。荃灣海濱花園跌得最慘，呎價由14,426元下瀉至9,901元，一年間大跌逾3成。
由於大部分納米樓單位均不屬於指標屋苑，不在CCL成分屋苑之列。而根據EPRC統計數據，去年全港約613宗實用面積小於300平方呎的納米樓登記（包括公屋），若按月登記價格計，港島區納米樓跌幅最明顯，2022年1月平均呎價24,305元，跌至12月的19,163元，累跌21.2%，而九龍及新界區分別跌約10%。
港島納米樓價 去年重挫21%
若以屋苑計，一向被視為「納米樓」指標的大埔嵐山，去年共錄12宗面積小於200平方呎的開放式單位成交，7月平均呎價17,694元，至12月的14,250元，高低位差約19.5%。其中嵐山5座低層H室，實用面積181平方呎，去年11月以235萬元易手，同座高層H室2018年高峰期造價388萬元，兩者相差39%。
另外，有龍床盤之稱的屯門菁雋，去年共錄15宗二手買賣，平均呎價15,722元，比2021年全年25宗平均呎價18,147元，下跌13%。若以個別單位比較，菁雋17樓5室，實用面積167平方呎，8月造價300萬元；而17樓2室，實用面積167平方呎，12月以250萬元易手，兩者相差17%，反映屋苑造價同樣高速回落。
投資者看淡前景 紛蝕讓離場
區內代理指出，去年屯門區細單位租金持續回落，令投資者看淡納米樓的投資前景。以12月為例，屯門時代廣場錄得5宗租務成交，當中3宗月租低於1萬元；同區清河坊三寶的利寶大廈月租低至6,900元，菁雋開放式單位月租6,600至7,500元，租客轉投交通相對方便的市中心屋苑，投資者紛紛蝕讓沽售納米單位，菁雋11月錄5宗買賣，3宗蝕讓離場。
至於九龍區方面，相對有指標性的納米樓屋苑要算土瓜灣環海．東岸。EPRC資料顯示，該屋苑2022年共錄38宗二手買賣，平均呎價18,552元，較2021年的112宗平均呎價20,992元，下跌約12%。
除了樓價回落，去年納米樓成交明顯轉弱，EPRC資料顯示，去年全港約613宗成交，較2021年全年1,160宗，大幅下跌47%，同期全港二手註冊量按年下跌約39%，反映過去一年納米樓市場表現明顯轉弱，投資者入市宜做足風險評估。
撰文 : 唐榮