2023-01-13
明報
【明報專訊】越南2022年國內生產總值（GDP）增長8.02%，為2011年以來經濟增長最快的紀錄，亦是全亞洲經濟增長最快速的國家，而國際貨幣基金組織（IMF）預測越南今年仍有6%以上的GDP增長。不少國際企業近年開始進駐越南設廠，刺激經濟及房地產，其中胡志明市2022年樓價上升了21.6%，今年會否持續升勢，市場認為三房較兩房吸引。
近兩年越南樓市領風騷，無論是胡志明市或是河內，兩個城市樓價在2022年升幅分別達兩成及一成以上。根據網站Batdongsan報道，2023年越南樓市面臨諸多挑戰，包括世界經濟不穩定和通脹導致消費需求急劇下降，影響越南商品的生產和出口。特別是地緣政治衝突持續，全球經濟不穩定因素升級，越南經濟也受到世界經濟波動的影響，削弱了對商品的需求。原材料成本提高，生產力受到影響，導致不少企業盈利下降，越南工人的收入受到影響，買樓需求亦減少。
城鎮人口比例增 住房需求旺盛
不過，越南在2022年GDP增長達到8.02%，為10年來最高。在吸引外商直接投資方面，2022年房地產項目位居第二，總投資超過44.5億美元，佔比16.1%，而資金流向主要集中在工業地產市場和部分大型地產項目上。房地產併購市場呈現積極信號，外資流入持續升溫。市場資金繼續得到補充，2022年流入越南的匯款總額與2021年相比仍然增加，達到190億美元。關於市場需求，2021至2030年期間的住房需求將繼續旺盛，尤其是在城市地區。目前城鎮人口比重約為40%，到2030年將提高到45%左右，需要每年新增城鎮住房約7000萬平方米，這正是企業根據實際住房需求開發項目的機會。
Batdongsan剛剛發布了一份關於2023年初房地產消費者信心的報告，報告指2023年初越南房地產市場情緒指數為36點，較2022年上半年和下半年的47點和40點大幅下降。其中，買家及賣家對房地產的樂觀程度下降幅度最大的是房地產貸款利率，下降15個百分點。如果說半年前，41%的受訪者認為銀行利率處於合理水平，而現在，只有26%的人認同利率政策，大部分人認為利率處於太高水平。2023年初，消費者對未來房地產價格上漲前景和購房能力的指數也較2022年下半年下降了12至14個百分點。
調查：80％受訪者料樓價5年內看漲
儘管未來房地產價格上漲前景指數較2022年初為低，但仍有80%的受訪者認為未來1至5年房地產價格會上漲，其中40%預測房地產價格上漲5%至10%，23%認為樓價和土地價格將上漲10%以上。Batdongsan.com.vn副總經理Nguyen Quoc Anh表示，如果在2023年初實施寬鬆貨幣政策，市場將會復蘇。
世邦魏理仕預測，從現在到2025年，投資者將在市場上推出新項目。價格會繼續上漲，但不會太高。例如，胡志明市公寓的平均價格目前為每平方米5800萬越南盾（約1.93萬港元），到2024年將為每平方米6200萬越南盾左右（約2.06萬港元），而在河內，房地產將出現約8%的增幅。隨着房地產市場的發展，未來幾年供應將繼續短缺。
中產階級富裕階層增長 促進買樓投資
第一太平戴維斯越南副董事總經理Troy Griffiths在評估2023年越南房地產市場時表示，在世界形勢的總體影響下，2023年越南房地產市場將出現放緩趨勢。加息以抑制通脹的政策也將影響越南政府在2023年的信貸政策調整。然而，越南作為一個年輕的發展中市場，目前越南的城市化率已經達到四成多，加上越南中產階級、富裕階層和超級富豪的增長日益增加，買樓投資是必然。此外，大城市工薪階層的住屋需求非常高。
越南房地產經紀人協會辦公室主任Nguyen Manh Quynh認為，越南2023年GDP預計將保持約6.5%增長，通脹則繼續維持在4.5%以下；而匯率則趨向平穩。隨着越南在外國公司和投資者中變得愈來愈有興趣，看到未來對越南房地產的穩定需求。推動城市化並獲得更高可支配收入的國內買家對房地產的需求增加是主要驅動力，越南仍然是東南亞外國投資者中的首選地區。該國人口為9500萬，其中50％的年齡在35歲以下。該國還面臨住房短缺的局面，因此對低端和高端住宅的需求都增加了。
世紀21發表報告，過往買家都以兩房一廳為優先選擇，雖然現階段還是中小面積房型為主，未來可能中大型面積，像是85至130平方米為主要居住需求。因為越南多以4人家庭為主，故居住需求傾向3房1廳。再者，在疫情期間，越南也有幾次封城，大部分的公司也實行在家工作，所以在家的時間多了，也刺激準上車人士未來買樓的需求上可能需要多1至2個房間以應付在家工作的需求。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]