【明報專訊】自澳洲央行於去年5月開始加息後，當地樓市隨即降溫，去年全國樓價跌逾5%，為金融海嘯後最大跌幅。合景泰富（澳洲）營銷總監單雅婷指出，市場普遍預期澳洲央行將於今年內停止加息，同時來自移民和留學生的住屋需求有望急增，惟短期內供應未必能追得上需求，將支持今年澳洲樓市回升。
澳洲房地研究機構CoreLogic最新發表報告顯示，2022年全年澳洲全國樓價按年跌5.3%，為2018年以來首次全年計錄跌幅，且跌幅為2008年金融海嘯以來最大。截至去年12月底全國樓價中位數為70.86萬澳元，整體樓價仍高於疫前水平，綜合八大城市樓價仍較2020年3月高11.7%。各城市中，以悉尼的樓價跌幅最大，去年樓價按年跌12.1%，年底的平均樓價為100.94萬澳元；其次為墨爾本，樓價按年跌8.1%，去年底樓價中位數為75.28萬澳元。期內，阿德萊德、達爾文及珀斯的樓價均逆流而上，2022年樓價分別按年升10.1%、4.3%及3.6%，去年底平均樓價分別為64.9萬、50.67萬及56.09萬澳元。
單雅婷指出，去年初澳洲樓市受疫後經濟復蘇帶動向好，惟其後升勢因加息而中斷，但全年樓市相對疫前跌幅不大，且跌幅較集中於市中心，不少離市中心有一定距離的新發展區域樓價於2022年均錄高單位數升幅，基於市場需求仍在，加上去年這些新發展區較多新盤推出，由於新盤向來較受用家歡迎，且去年供應不多，不少新盤推售時均無減價，部分甚至稍為提價。CoreLogic研究總監Tim Lawless指出，去年澳洲樓市升幅主要集中於首4個月，直至澳洲央行5月初宣布加息後轉勢，自此至年末期間累跌8.2%，2022年樓價無論是上升或下跌，動力均主要來自高價樓，去年第四季部分主要城市的高價樓跌勢開始放緩，悉尼是其中之一。
本土新一代置業意識提升
單雅婷看好今年澳洲樓市的表現，因市場普遍預期澳洲央行將於今年內結束加息，樓市氣氛有望隨着澳洲央行停止加息而改善，更重要的是需求持續增長將支持澳洲樓價，本土人口增長、新一代年輕人置業意識提升、澳洲政府的首置優惠政策等，均有助提升澳洲當地的置業需求，同時在澳洲積極吸引移民的政策下，今年澳洲新移民人數有望增加，將進一步推升澳洲的置業需求。去年9月澳洲政府宣布將2022至2023財年的技術移民配額上限由16萬人增至19.5萬人，為10年來首次增加配額，以應對國內勞動人口短缺的問題。
租務活躍 主要城市空置率降至1.2%
事實上，隨着澳洲去年初重新對外開放，移民及留學生數目已開始回升。據澳洲人口中心（Centre for Population）估計在2021至2022財年澳洲淨移民人數約增加15萬人，並預期於2022至2023財年淨移民人數將達23.5萬人，回復至與疫前相若的水平；至於留學生人數，在2021年12月至2022年10月期間，來自海外學生人數躍升至12.2萬人。新移民及留學生增加帶動澳洲的住房需求，租金價格率先上揚。
CoreLogic報告指出，2022年澳洲租金累升10.2%，公寓單位租金升幅較獨立屋大，年內全國獨立屋租金升9.5%，公寓單位租金升幅達14.1%，其中悉尼公寓單位租金升幅更達15.5%，住宅租務市場活躍下，去年12月底綜合澳洲8個主要城市的空置率亦降至1.2%，創歷史新低，而去年12月全國住宅的租金回報率升至3.78%，其中達爾文的住宅租金回報率更升至6.3%。Tim Lawless指出，去年澳洲租金錄得升幅，主要因移民湧入居住需求大增所致，預期未來一年新移民將續支持澳洲住宅租務市場，需求或會集中於悉尼及墨爾本這兩個較多移民人口的城市。
去年澳洲住屋需求上升，新供應卻不增反跌。Tim Lawless表示，大部分發展商均不願意在樓價下跌時推售新盤，去年12月新推樓盤量較2021年同期約減少三成，同時12月包括一手及二手的整體住宅銷售亦較一年前減少30.1%，估計去年全年各主要城市合計住宅銷量約按年跌16.5%。按揭利率上升是令住宅銷售下跌的主因，CoreLogic預期，2023年首季澳洲樓價仍有下行風險，估計隨着澳洲通脹放緩及利率見頂，其後樓價有望轉趨穩定。
單雅婷認為，目前是投資澳洲樓市的好時機，無論在住宅需求及供應方面都仍處於低位，去年第四季已看到需求增加推升了當地的租金，預期樓價將於今年內跟上，加上現時澳元匯價相對偏軟，亦增加澳洲物業對本港投資者的吸引力。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]