2022-12-29
明報
【明報專訊】2008年金融海嘯乃由美國次按風暴引發，而不少港人也有投資英國樓巿，英美樓巿走向值得關注。事實上，隨着美國聯儲局及英倫銀行今年以來多次調高政策利率（見圖1），英美住宅樓價近月均錄得按月跌幅，瑞聯銀行認為，美國聯儲局明年料進一步加息，當地樓市預期會調整更多，瑞士嘉盛銀行首席投資總監Philipp Bartschi則相信，高息環境會繼續為英國整體樓市帶來壓力，惟受惠於外國富裕人口的投資需求，當地黃金地段住宅樓價料有支持。
聯儲局本月中宣布加息0.5厘，是今年以來第7次加息，當中，在6月、7月、9月及上月均加息0.75厘，將聯邦基金利率上端推升至4.5厘，屬2007年以來、逾15年高位，加息令資金成本上升，明顯不利樓市，反映當地20大城市住宅樓價表現的The S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite Home Price NSA Index於10月按月下跌0.52%，是7月按月下跌0.72%以來，連續4個月按月下跌（見圖2）。
瑞聯銀行分析，雖然上述美國樓價指數10月按月下跌0.52%，已較9月的1.35%跌幅收窄，而且按年仍維持8.64%升幅，優於市場預期的8%，惟該月20大城市樓價均按月下跌；另一方面，邁亞密（Miami）、坦帕（Tampa）、夏洛特（Charlotte）、阿特蘭大（Atlanta）及達拉斯（Dallas）10月樓價按年升幅仍達雙位數。向前望的話，該行估計，隨着聯儲局明年料進一步加息，當地樓市預期會調整更多。
英住宅樓價上月跌2.3% 海嘯後最傷
英國近年貨幣政策一直緊跟美國，英倫銀行今年亦跟隨聯儲局大幅加息，政策利率現已升至3.5厘，對當地樓市同屬不利，Halifax House Price Index所反映的英國11月平均住宅樓價為28.55萬英鎊，按月大跌2.3%，較10月的0.4%跌幅擴大（見圖3），是連續3個月下跌，而且是2008年10月金融海嘯以來最大跌幅。英國11月平均住宅樓價按年升幅為4.7%，亦較10月按年升幅8.2%顯著收窄。
負責編訂上述指數的Halifax Mortgages總監Kim Kinnaird指出，「由於英國住宅樓價近年升幅顯著（2020年3月以來上升19%），加上早已知道經濟面臨逆風，故此近月樓市出現放緩屬我們預期之內，惟此月（11月）跌幅屬多個月來最大，亦反映市場波動性增加。當我們思考未來樓價何去何從時，需要知道近年樓價的升幅之大屬歷來罕見，平均住宅樓價相比去年同期上升了逾12,000英鎊，對比2020年3月新冠疫情大爆發前更急升了46,403英鎊。所以我們預期樓價將會進入正常化的階段，雖然供應持續緊張此有利因素仍存在，惟當地居民面對生活成本上漲及息口上升，均令他們對高樓價的可負擔能力下跌，故此影響2023年樓市最重要的因素便是當地經濟、尤其是就業市場表現如何。」
經濟短期挑戰大 英黃金地段住宅仍有支持
瑞士嘉盛銀行首席投資總監Philipp Bartschi指出，目前英國經濟的確處於困境，包括要面對能源危機及通脹高企的問題，而他認為，英國政府透過向居民提供補貼及限制能源價格來處理能源危機，是錯誤的做法，原因是這些政策均會令能源需求居高不下，並非解決問題的好方法，只會令問題在稍後時間惡化。Bartschi表示，英國於2020年1月31日正式退出歐盟後，近年當地經濟基本因素沒有明顯改善，他不認為經濟增長短期可以出現強勁反彈。
另外，Bartschi認為，英國住宅樓價過去兩年急升後，即使今年以來英倫銀行多次加息令樓價略為回吐，惟目前樓價仍維持於相對高位。向前望的話，他估計，高息環境會繼續為英國整體樓市帶來壓力，惟受惠於外國富裕人口的投資需求，當地黃金地段住宅樓價料有支持：「樓市向來最重要的因素便是地點，只要物業處於好地點，樓價料不會顯著下跌」。
英股市投資機會多於樓市
對比英國樓市，Bartschi相信，英國股市有更多投資機會：「在英國有不少有趣的上市公司，例如石油及天然氣股，也有一些英國上市公司大部分收入來自海外，屬全球公司而非英國公司（Global company instead of UK company），即使英國經濟前景仍然充滿挑戰，也不會對它們帶來太大的影響」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]