2022-12-29
經濟日報
今年以來，在多種因素的影響下，中國經濟基本可以肯定未能實現年初確定的增長目標。其中房地產的低迷，可能是造成經濟增長乏力的最重要因素，因為房地產本身加上建築業，已經佔國內生產總值（GDP）大約14%的份額，加上對上游水泥、鋼材，下游裝修、家電等的影響，其影響的GDP大約可以佔到四分之一；而且房地產約佔中國家庭財富的60%，所以房地產陷入負增長，對於整個經濟的增長拖累甚大，對消費信心也打擊甚大，如果不能盡快解決房地產面臨的困難，要想在2023年取得經濟較好恢復的成績，恐怕不容易。
到目前為止，從中央到地方出台的支持房地產業政策已經相當多，中央層面有降息、大力協助內房企業融資的各項政策，地方層面則有從放鬆購房限制、降低買房首付比例、甚至直接資助買房等五花八門的政策。不過，如果看最近的房地產銷售數據，這些政策的效果都不明顯，據統計，11月內地房地產銷售金額按年下降25.5%，如果單看前100大開發商的銷售額，情況更加惡劣，按年大跌42.6%，完全未見銷售好轉的迹象。
房地產對刺激政策反應不大，一定程度上佐證了內地房地產行業可能已經進入了一個新的發展階段，面臨與過去完全不同市場環境的客觀現實。
缺投資性需求 刺激效果不彰
簡單來說，現在內地房地產行業有3個較重要的影響因素，已經與過去不同：
首先是人口，據統計，中國內地的人口增長已經到達拐點，2021年人口淨增長僅48萬人，預計今年（2022年）人口將出現絕對負增長，結束了中國內地人口長期增長的歷史。對房地產而言，最重要的人口增長紅利已經消失；
其次是城市化率，目前中國內地的城市化率已經到達約65%，走過了快速增長階段，未來城市化率將較為緩慢的上升，帶給房地產業發展的動力下降；
第三是隨着經濟環境變化，投資性需求基本消失，市場以剛需和改善性住房需求為主，而投資性住房需求的消失，直接造成房地產需求不足。
在一個缺乏投資性需求、人口增長趨向下降的市場裏，對房地產的需求肯定不能用尚處增長階段的舊思維模式研判，也不應幻想房地產需求可以回到從前。實事求是地看，目前內地房地產市場低迷狀態下表現出來的需求，可能就是未來新發展階段下的常態需求，也就是說，未來內地的房地產需求，可能只會有過去高峰時期的大約70%，意味着所有那些按照過去100%市場需求建立庫存的內房企業，都將面臨大約30%左右的過剩。
舊模式發展 庫存過剩難消化
大量內房企業根據舊的發展模式，所建立的房地產庫存，在市場進入新的發展階段下變成了過剩，市場遲遲無法消化，這就是導致本輪內地房地產市場出現危機、且遲遲無法緩解的主要矛盾。對於這個供過於求的矛盾，給發展商提供融資的支持，只會延緩而無法避免發展商出現危機，屬於治標不治本的買時間操作，最終走出困境還是要靠房地產市場的供需平衡。
解決房地產需求不足的問題，其中一個考慮方向是用各種方法支持需求，如取消限購、降低買房門檻、降低首付、加大金融支持買房力度等，很多地方政府出台的政策，都大致圍繞這個方向。不過，鼓勵買房與鼓勵投資需求之間沒有明顯界限，過去地方政府對買房施加的各種限制，其實都是為了抑制對房地產的投資，取消這些限制，有可能變成變相鼓勵投資需求，與「房住不炒」的大原則下不鼓勵投資需求之方向存在矛盾。
另一方面，市場環境的變化，事實上使社會對房地產需求較難恢復，明顯的例子就是今年以來各地出台的各種鼓勵需求政策，基本上都未能有效地刺激需求增長，所以即使不考慮各地鼓勵需求政策可能存在與「房住不炒」大原則相矛盾之處，這些政策在實踐中的效果也不理想，最起碼沒有立竿見影的效果。
日前召開的中央經濟工作會議，將發展經濟列為明年工作的中心，強調一切工作都要為發展讓路，房地產業作為今年拖累經濟嚴重的負面因素，必需要迅速得到改善，否則低迷狀態繼續下去，將會給明年經濟增長造成困難。
倡中央出手助收購 先租後售
鑑於現行支持融資、鼓勵需求方面的政策，至今效果不明顯，未來是否有明顯作用也不確定，因此要迅速改善房地產困境，可能需要新的有力政策出台。
如果希望盡快扭轉房地產供過於求的狀況，最有效的辦法可以考慮：一、中央政府出資（地方政府資金困難），委託機構或地方政府，大規模收購內房庫存轉作保障房，直接增加需求；二、中央政府提供特別貸款，由內房企業自行申請，將過剩庫存轉作保障房，對應保障房的貸款不計入公司的一般負債，直接減少供應。政府現行其實也有一些政策，鼓勵用收購、發行REITS等辦法盤活房地產庫存，不過由於規模偏小、需時較長，對解決房地產困難作用有限。
理論上，這個大規模轉作保障房的策略，可以很快改善房地產供過於求的現狀，實現房地產供需平衡的軟着陸，幫助內房企業由主要依賴房地產銷售的舊模式，轉向了租售並舉的新模式。
當然，過程中可能會出現各種各樣的問題，不過若可以實現整體經濟的快速恢復，即使房地產方面付出一些代價也是值得的。另外，不管是政府收購、還是政府提供特別貸款，都涉及巨量資金，需要考慮相關風險，不過由於長期來看，這些資金都是可以回收的，風險並不大。例如一個可行的方法是，在租住一定年限後，允許租戶用一個較為優惠或當初議定的價格，購買租住的房屋，如此就可以用先租後售的辦法，實現資金的回收，既解決了當前房地產困難，給基層帶來了實實在在的福利，國家的資金投入也帶動了經濟發展，於國於民都較為有利。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授
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