2022-12-24
明報
【明報專訊】中原樓價指數（CCL）在連跌9周後上周曾輕微反彈，但本周又再尋底，較最高位累跌達18.28%，不少分析指加息是跌巿最大元兇，事實上，根據經絡按揭計算的按揭息率指數（MMI）也已升至近14年的高位（見圖1）。不過，中銀一份研究報告指出，息口對香港樓巿的長期影響輕微（見圖2），大家可能要更加關注土地和房屋的供應變化。
任何巿場價格包括樓巿和樓價的升跌，不外乎由供求關係所左右，息口上升自然會遏抑需求，但如供應由緊絀變回正常，過高的樓價便也會受壓回落。固然，香港一度出現土地及房屋供應斷層，以至樓價升過不停，但隨着近數屆政府在增加供應不斷加大力度，供應短缺的壓力漸見紓緩，住宅落成量已回升，未來的土地供應亦陸續到位，不用再盲搶地。
未來土地供應陸續到位 不用再盲搶地
根據利嘉閣分析屋宇署數據，今年首10個月獲發佔用許可證的落成私人住宅多達18,753伙，預計全年會達到22,850伙，為2004年後的18年高位（見圖3），而發展局早前表示，為展示政府造地力度以及方便外界監察，局方已制訂未來10年（即 2023/24 至 2032/33 年度）由政府開發的可供發展土地（熟地）供應預測，而有關資料亦會按年更新。
先講總數，未來10年預計「熟地」供應達約3280公頃，其中房屋土地可提供約50萬伙公私營房屋，經濟用地可以提供逾1000萬平方米總樓面面積（見圖4），如發展局的預測供應正確，香港的土地和房屋供應會愈來愈多，不用再不計影響去亂搶地如將有高度生態價值的粉嶺高爾夫球場部分舊場也拿去起公屋。
事實上，粉嶺高爾夫球場的租約將在明年8月屆滿，其中32公頃用地同年9月歸還政府，而政府擬在用地最北端約9公頃用地興建1.2伙公屋。
當然，為香港屋民提供適切住所重要，但如政府能落實明日大嶼和北部都會發展計劃，香港未來的房屋和土地壓力將大大紓緩，便也應關注如能保留粉嶺高爾夫球場的主要部分，在平衡土地用途會更合適，而事實上相比如我們的競爭對手新加坡，香港的高爾夫球場數目和人均佔用面積遠遜獅城，而有關場地對吸引高端商務人才來港工作也有重要意義和作用。
另也要想想，在粉嶺高爾夫球場興建公屋合適嗎？最近政府提出要興建簡約公屋，便已引發選址的爭議，因部分簡約公屋的選址被批位置過於偏遠，不利吸引需上班搵食的小巿民入住，而住得公屋，多不會有私家車可往返巿區工作，若每日要乘搭兩小時或更長時間的交通工具才可上班下班，未必能吸引他們入住。
事實上，粉嶺高爾夫球的位置也如是，如果起了公屋，居民搵食要付出的交通時間及成本便可能相當高昂。
另外，歐洲高球巡迴賽和亞洲巡迴賽負責人均警告，如果政府收回粉嶺高爾夫球場的部分舊球場，將不會再來香港舉辦比賽，而亞洲巡迴賽的CEO也敦促官員們重新考慮收回粉嶺高爾夫球場發展的決定，暗示這可能意味着香港高球公開賽在明年的賽事完結後結束。
港高球場數目人均佔用面積遠遜獅城
這位CEO表示，粉嶺高球場若收回部分地段起屋，頂級高爾夫球賽事仍將留在粉嶺高球場的說法是「完全不真實的」，並補充說香港正在冒着其體育名聲受破壞的風險。
歐洲巡迴賽集團首席賽事業務官Ben Cowen早前通過城市規劃委員會的諮詢程序提出了反對意見，並指收回粉嶺高球場去建公屋，這方案十分值得商榷，不排除市民因抱有仇富或攬炒心態而支持收地方案，實際卻欠缺理性分析，他又指政府如作一個高爾夫球場使用率之調查，便會發現在香港之高爾夫球場使用率已超過100%，往往只聽到打高爾夫球之人士投訴訂不到場地。
公屋宜建在交通方便近市區地點
筆者的一些環保朋友也指出，粉嶺高球場有超過409棵可以納入古樹名冊的老樹，有赤麖、牛背鷺、豹貓、大量虎斑蝶等受保護動物，而蝴蝶園的蝴蝶，比海洋公園和大埔鳳園還多，是否值得破壞這片極有環保兼運動價值之地來建公屋，值得三思。
其實，要從供應層面解決香港的房屋問題，加快發展明日大嶼可能會更有效益，而若要興建公屋，則宜選址在交通更為便利和接近巿區的地皮，以免建了公屋沒人住，變成了浪費了土地資源。
[陸振球 樓市解碼]