2022-12-23
明報
【明報專訊】日圓於近日回穩前兌港元匯價曾失守6算，海外投資者對日本房地產的投資意欲大增，今年流入日本樓市的資金已逾5000億日圓，同時日本國內遙距工作人士增加，刺激置業及換樓的需求，支持日本樓市靠穩。不動產經濟研究所預期，明年高端樓盤供應雖增加，日本新建公寓價格仍將維持於高位。
今年日本樓市穩中向好，據日本房地產研究調查公司東京Kantei的數據顯示，日本包括東京都、神奈川縣、琦玉縣、千葉縣的東京圈，也稱首都圈，10月份二手樓平均售價按月升0.7%至4809萬日圓，連續18個月錄得升幅。期內，東京都二手樓平均售價按月升0.4%至6405萬日圓，東京23區亦按月升0.6%至6971萬日圓，而東京都周邊縣的二手樓價升幅相對較大，其中神奈川縣二手樓平均售價按月升1.2%至3625萬日圓，琦玉縣按月升1.4%至2977萬日圓，千葉縣升幅最大，按月升1.8%至2685萬日圓。
近畿圈樓價9個月來首跌
至於包括大阪府、京都府、兵庫縣等地區的近畿圈10月份二手樓平均售價按月僅微跌0.4%至2867萬日圓，並為9個月以來首次錄跌幅。
日圓貶值吸引外資流入，為其中一個支持日本樓市靠穩的原因。日圓匯價於今年3月開始急速走弱，據仲量聯行的數據顯示，今年4月至9月期間海外投資者於日本樓市的投資額已逾5000億日圓，較去年同期大增八成。主力向中華地區銷售日本房地產的川雨流痕公司董事長桂小川早前向日本媒體表示，日圓貶值幾乎是海外投資者投資日本樓市的唯一原因，日圓匯價大跌後海外查詢明顯增加，是故提醒投資者日本樓價並不低，廉宜的只有日圓，倘日圓匯價轉升，海外投資者的投資熱潮或會退去。
東京Kantei主任研究員高橋雅之早前接受日媒訪問時亦指出，過去一年日圓大幅貶值，從海外投資者的角度來看，日本物業似乎相當廉宜，以致來自海外的投資需求持續增加，除海外需求外，今年日本國內對住宅的需求於多項因素支持下持續增長，如受國內供電緊張影響遙距工作人士增加，又如愈來愈多國內人士希望尋找更寬敞及舒適的居住環境，又如國內投資需求增加等，均提升國內置業的需求。
需求增 供應未能大升
需求增加，惟供應卻未見大幅提升，對日本樓價亦有一定支持。不動產經濟研究所預期，日本首都圈今年全年新建公寓總數為3.08萬戶，按年跌8.4%，而近畿圈則為1.68萬戶，按年減少11.4%，由於建材供應的不確定性下降，認為明年新供應將較今年多，估計2023年首都圈的新公寓供應將按年增3.9%至3.2萬戶，並料近畿圈明年的新供應將按年增7.1%至1.8萬戶。
至於日本的一手樓樓價走勢，不動產經濟研究所指出，今年1月至11月首都圈新建公寓的平均售價為6465萬日圓，與去年同期的6476萬日圓相若，今年新項目主要在郊區，由於東京23區將有不少引人注目的大型項目啟動，預期明年首都圈樓市的焦點將由郊區轉回市中心，認為高端樓盤供應持續增加下，將推高東京23區樓價，並料郊區樓價可維持於高位，但憂慮建築成本增加和按揭利率上升或會導致樓價急升。
上月首都圈公寓租金按月升0.4%
至於近畿圈，1至11月期間新建公寓的平均售價為4760萬日圓，較2021年全年平均價4562萬日圓增加4.3%，估計2023年區內高層樓盤的成交將繼續活躍，並料此趨勢將從大阪市中心向大阪府蔓延，而由於能源和建材成本上升，明年近畿圈新建公寓的售價或會因而上漲。
今年日本樓市在租金方面亦見升幅，參考東京Kantei數據，今年11月首都圈公寓平均租金按月升0.4%至每平方米3305日圓，而近畿圈的平均租金按月升0.3%至每平方米2102日圓，當中兵庫縣租金連續3個月錄1.4%升幅，11月份平均租金升至每平方米1773日圓。近年不乏針對投資需求的日本樓盤在港展銷，如最近有一個位於兵庫縣神戶市的現樓連租約項目來港展銷，該項目鄰近神戶地下鐵西神•山手線湊川公園站，而神戶文化中心、神戶大學分院及醫學部附屬醫院亦在項目不遠處，項目於2022年3月竣工，單幢共56戶已全數租出，租戶以大學生為主。
明報記者 劉敬華
[劉敬華 環球樓市]