2022-12-19
東方日報
遏通脹拖長加息 負擔大增要識慳
息口和經濟前景對樓市有舉足輕重的影響。英倫銀行上周減慢加息步伐至0.5厘，但指標利率升至3.5厘已是2008年金融海嘯以來最高水平，並指未來或需要進一步加息。市場亦憂慮英國工資上升壓力大，可能減慢通脹回落速度，使英國的加息周期可能比其他央行長，繼而拖累樓市表現。
英國獨立財政監督機構預算責任辦公室（OBR）近日預測，當地2023年的樓市交投量將較今年下跌15%或近20萬宗交易，也較2019年新冠肺炎疫情前的交投量下跌11%，原因是買家在高利率環境下的可負擔貸款額將減少，並會因而削減置業預算，甚至減低買樓需求。
OBR亦預計，到2024年下半年，英國所有未償還抵押貸款的平均年利率，將會由目前約3厘飆升至5厘，創下自2008年以來高位。由於受到按揭利率上升及更廣泛的經濟衰退影響，該機構預計英國平均樓價到2024年第三季會累計下跌9%，屆時平均樓價將跌至約26.84萬英鎊（約254萬港元）的水平，抵銷了過去一年的樓價升幅。
首置客買42.5萬鎊樓免印花稅
英國財政大臣侯俊偉上任後幾乎撤銷迷你預算案中所有減稅措施，但由於預期當地樓市活動未來兩年有放緩風險，因此決定維持當中的印花稅減免措施，僅增設實施至2025年3月底的期限。
目前英國的首置免稅門檻已由30萬英鎊（約284萬港元）提高至42.5萬英鎊（約402萬港元），超出42.5萬英鎊的部分需要繳交5%印花稅，而樓價62.5萬英鎊（約591萬港元）以上的物業則不獲首置優惠。因此，如果首置買家買入50萬英鎊（約473萬港元）的物業，需要繳交的印花稅為（50萬-42.5萬）x5%，亦即3,750英鎊（約3.54萬港元）。
不過要留意，英國定義的首置是買家在全球首次購買物業，亦即如果買家曾在全球任何地方包括香港擁有物業，就算已經沽出，也不會視作首置。此外，如果物業為聯名擁有，而聯名其中一方曾經擁有物業也不能享受首置優惠。港人買英國樓前宜多加注意，以免失預算。
非當地居民額外多2%附加費
如果沒有首置優惠，25萬英鎊（約236萬港元）以上的首個自住物業會被開始徵收印花稅，並將按樓價的超出金額遞增收取5%、10%及12%的印花稅稅率，當中超過150萬英鎊（約1,418萬港元）的物業需要繳付最高的稅率。另外，若業主已經擁有一項住宅物業，再買入其他住宅物業便需要繳付比自住物業高3%的印花稅稅率。
此外，非英國居民買家除了以上提及印花稅以外，不論是自住或投資，都要比英國當地買家額外多付2%的印花稅附加費。