新盤撻訂比率上揚

二手樓價持續回調，蝕讓、撻訂個案不斷增多。日前何文田君柏一個單位，買家入市5年後撻訂，損失1,335萬元，引起市場譁然。早年不少新盤為吸引投資者入市，提供超長成交期與投資者「對賭」，現時樓價急跌，新盤撻訂將持續出現。 入市5年撻訂 君柏買家失1335萬 亞皆老街君柏於2017年推出「Z138先住後付」付款方法，成交期長達12年，買家於首半年內支付樓價20%便可入住；其後由181天開始，須分138期支付34.5%樓價，每月支付0.25%，即每年償還樓價3%；至2028年才需要全數繳付餘下45.5%樓價。 資料顯示，君柏5座高層A室，業主於2017年9月以3,957.7萬元購入，當時便是選用上述付款方法，簽署臨約至今逾5年，累積繳付樓價約33.75%，估計撻訂損失1,335萬元。 雖然這種撻訂逾千萬元的個案不會經常出現，但是隨着樓價回調幅度擴大，今年新盤撻訂比例明顯上升。根據成交紀錄冊資料顯示，截至12月11日，市場大約錄得425宗新盤撻訂，同期新盤銷售量約8,993伙，撻訂比率約4.7%，是2013年一手例以來最高。 其實，類似上述撻大訂的個案並不少，例如白石角一個半新盤，2018年推售時提供最長5年成交期，同樣提供俗稱「滴滴仔」的付款方案，當年吸引小量投資者選用，其中一個投資者2018年7月以1,041萬元購入一個2房單位，上月撻訂，估計損失約177萬元離場，約相等於樓價17%。 區內代理透露，近2個月白石角一帶半新盤，接近9成二手買賣均蝕讓離場，個別業主蝕讓幅度達26%。上述業主撻訂損失17%算輸少當贏，而且業主先住後付逾4年，以同類單位現時月租1.6萬元計，4年租金支出約77萬元。換言之，業主僅蝕讓約100萬元離場，即大約相等樓價10%。 回贈佣金代減價 申按揭易計錯數 除了樓價急跌令新盤投資者「斬纜」外，新盤單位撻訂可申請退回印花稅，而據政府資料顯示，退款申請必須在文書日期後2年內提出。近日不少投資者選擇撻訂輸少當贏，例如屯門帝御．星濤連錄2宗撻大訂，1座一個實用面積213平方呎的開放式單位，2020年11月以367.24萬元購入，剛撻大訂（樓價10%）離場，涉及約37萬元。不過，業主符合條件申請退回逾8.3萬元釐印費。 雖然撻定單位僅420餘宗，但是近期新盤市場銷情緩慢，發展商回收撻訂貨後，或需要減價促銷吸客，相信會進一步拖低樓價。 事實上，近年不少新盤推出五花八門的方案吸客，未必所有方案均有利。例如近期不少新盤透過地產代理回贈佣金的形式代替減價，但是買家申請按揭時，銀行會扣除相關回贈才批出借款，借貸金額大減，準買家容易計錯數，有機會釀成撻訂個案增加。 撰文 : 唐榮