業主求「鐵約」

尖沙咀核心零售段廣東道，近日錄銀行新租及續租個案，既反映租金跌幅明顯，同時顯示奢侈品零售商出價續審慎，而業主亦寧取「鐵約」租戶，不敢對後市太有信心。 尖沙咀「名店街」廣東道近期連錄租賃，最新一宗為南洋商業銀行以72萬元，承租一個巨鋪，涉及地段68至80號恒利大廈地下5至6號，物業面積約2,500平方呎，平均呎租約288元，租客簽署6年梗約，另續租權3年。鋪市高峰期，由卓悅於2014至17年承租，當時月租高達355萬，最新租金大減283萬，幅度較高位跌80%，及後於2017年由莎莎承租，月租135萬，新租金亦較對上租約跌54%。 尖沙咀「名店街」 連錄銀行租舖 另外，廣東道86至98號文利大廈地下4號鋪部分連1樓，地下面積約1,000平方呎，1樓面積約7,000平方呎，合共面積約8,000平方呎，由渣打銀行租用多年，現時月租90萬，呎租約113元，將於明年1月到期。據了解，原本合約訂明租客可加租15%至每月103.5萬元優先續租多3年，惟近期因應市況變化，渣打銀行與業主另簽一份新租約，以45萬元租用舖位3年，較對上租約平5成。 尖沙咀廣東道為全港最核心零售地段之一，租金之高曾為亞太區最貴。廣東道大致上可分為3段，頭段為1881商場，店舖獲不少知名品牌租用，而中段包括海港城、新港中心等，為最核心零售段，早年成國際奢侈品旗艦店集中地，租金水平最高。至於尾段，亦即上述兩銀行所租用，早年租金水平相對較低，而在內地客消費高峰期時，因品牌無法在中段搶位，故轉戰尾段，推高此地段租金水平。 經過近年先出現旅客消費減少，及後疫情衝擊後，廣東道舖租水平已大幅調整，上述兩銀行租舖，反映數個現象，第一是租金持續下跌，現時舖租金較3年前，仍有5成以上跌幅，若較零售最高峰期相比，更是下跌7至8成。 第二，內地現時稍放寬入境隔離措施，市場仍憧憬內地會繼續開放。不過，始終中港尚未有通關時間表，商戶仍較審慎，特別奢侈品零售商如鐘錶珠寶、金店，難以估計內地客何時重返，選擇按兵不動為主，故在廣東道黃金地段，銀行有力取得據點。 核心區舖業主 寧選穩健租客 第三，核心區舖位業主態度開始軟化，銀行向來是「鐵約」，即交租準、穩定，受外來市況衝擊較低的行業，但在核心區一線舖主來說並非首選，畢竟負租能力未及一線國際品牌。經過3年疫情，業主取態似乎有變，有見近年市況甚差，不少舖位交吉或短租長達2年，開始改變態度，寧選擇穩健租客，鎖定未來3年或以上租金收入。某程度上，反映業主對大批旅客重返香港高消費的景象，難在未來2至3年發生。 撰文 : 唐榮