【明報專訊】受中央推動多項利好政策措施，本月中港股內房板塊一度急升，民企碧桂園(2007)在11日及14日分別急升35%及46%；而陷入財困的旭暉(0884)更升72%及10%。這種報復式反彈，反映市場似乎認為，接近兩年的內房監管風暴有望完結。然而，筆者認為目前內房升勢只屬曇花一現，若內地三四線城市置業需求仍未回暖，急升後的股價只會變得虛高，成為下次沽貨的藉口。
股價急升虛高 或成下次沽貨藉口
事實上，自2020年底內地針對槓桿過高的內房企業進行監管，開始推行「三條紅線」政策以來，令整個行業融資逐步出現困難，最終由當時物業銷售排榜首的恒大(3333)資金周轉不靈而「爆煲」，才令市場驚覺中央政府監管行業的力度，紛紛拋售內房債券，令債券價格急跌，債息急速上升，股價同步大跌。
內房企業的債券價格及息率，反映市場願意向內房公司借錢的資金成本。但當短期債息已升至超過20厘時，內房公司也難以償還利息；而股價大跌，也影響內房企業配股集資的能力，投資者往往不願意在股價下跌時「接火棒」，但如沒有買家仍執意接受股價大折讓方式配股，容易給市場傳遞企業資金周轉困難的訊息，將進一步影響股價表現。於是，內房公司難以透過資本市場籌借資金再融資，解決利息及債券即將到期的問題。最終多家內房企業支持不住，無法償還債券本金及被迫違約。
違約的後果，是內房公司沒有資金周轉，甚至連過去出售的「樓花」，也沒有後續資金完工交貨，形成「爛尾樓」。這進一步影響市場信心，如果你是準業主，你會願意在內房企業接連爆破的情况下，仍執意買相對低廉、但隨時變爛尾樓的樓花？還是繼續租住民房，等待行業雨過天青才重新籌謀置業計劃？還是直接購買現貨樓或二手樓會更有保障？相信大部分讀者都會選擇後兩者，但對內房企業而言，沒有資金的情况下，準業主不願意購入樓花，代表最後的資金來源也大幅縮減。
中央暴力遏內房槓桿阻融資 市場陷恐慌
內房的「死因」在於突如其來的強力監管，硬性收縮槓桿，限制其融資能力，同時令市場造成恐慌，無意入市。結果內房企業一方面無法籌資借錢，另一方面也無法「貨如輪轉」，左右夾擊下，只能走上違約之路。
近期的16項措施救樓市，最主要的是針對支持民營房企在境內發債融資，額度初步為2500億元人民幣，並可視乎情况增加，同時容許房企未來半年內到期的貸款可多延期一年。對內房企業而言，可謂是久旱逢甘露，避免在未來半年出現更多違約，影響市場信心，同時政府建立「特別通道」，容許內房企業融資周轉，讓內房公司可以在未來一段時間內繼續生存。
有關政策令港股內房板塊大漲。但值得留意的是，多家內房公司趁今次股價大幅反彈配股，包括碧桂園立刻配售約6%股份，集資39.2億元；雅居樂(3383)則配售7%股份，集資7.83億元。
雖然內房板塊大幅反彈，但與前年相比仍然有極大落差，但兩家內房公司大規模配售，反映管理層已預期內地樓市復蘇路途仍然遙遠，故不惜低價配股，至少可以有更多資金度過寒冬。
內房彈升後大規模配股 反映管理層悲觀
內地政府推出的政策，目前而言只能為內房企業「吊命」，更重要的是，行業何時才會開始復蘇，讓房企重新貨如輪轉生錢減債？至今仍是未知之數。然而，只要觀察內地的經濟數據及疫情進展等，短期內能夠讓準業主願意買樓置業的機會不大。急升過後，重回理性，投資者應繼續留意內房企業公布的每月物業銷售數據，才能更準確判斷樓市復蘇的時機。
[徐風 隨風投資]