2022-11-21
星島日報
有投資經驗的讀者，深諳衡量資產價值及未來前景時，必先考量所謂「基本面」，即維繫價值的根基成分。香港樓市過去十年接連升幅，主要由於需求和供應等基本面帶動。
然而，經歷環球加息及人口下跌，本年樓市驟現量價齊跌，翻看土地註冊處記錄，年內住宅物業成交，直至十月僅達去年同期的45.5%左右。大眾憧憬行政長官李家超任內首份《施政報告》會有新政策改善現時情況。且回歸基本面，再拆解政策內容，窺探未來樓市。
人才置業為重要市場承接力
香港近期流動人口下跌，人口政策一如所料成《施政報告》重中之重。當中最受業界關注的寬免額外印花稅政策，最終出枱是居港七年成永久居民後，可獲退還置業印花稅（BSD）。市場雖普遍看淡，政策能否即時刺激市場，惟不能漠視實際數據。由2016年至2022年間六項人才入境計畫獲批人數達到33萬人，其中居港滿五年有18.4萬、滿四年更高達25萬人，這些合資格人士只需二至三年便可獲退還稅項，可見這政策有充足誘因，加快人才在港置業。最近屯門黃金海岸便有類似成交，成為短期不可忽視的市場承接力。
土地供應方面，新一份《施政報告》具明顯決心增加政府土儲及供應，包括公布「北部都會區」及「明日大嶼」更多發展細節、研究降低樓齡50至70年的強拍門檻、加快「生地」變「熟地」行政流程等。市場疑慮過多供應會加劇樓價調整。不過「公私營房屋七三比」，使私樓供應量往後十年仍只維持每年14000伙水平。這供應量對改善市民生活，「住好啲」，「住大啲」的願景有必要維持。
總結從樓市基本面而言，近期經濟環境及人口缺失令樓市有所調整。而《施政報告》雖有對症下藥，惟非即時能扭轉局勢。中長期觀之則有效積累購買力，為本港形成繼而成長的空間。
周若瑜 高力亞洲估價及諮詢服務行政董事
周若瑜 地產論壇