中國人民銀行及銀保監會上周五（11日）發布了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下簡稱《通知》），就6個方面提出16項改善當前房地產市場融資的措施。《通知》提到，對房地產企業的開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權人安全下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業原則協商，通過存量貸款展期、調整還款安排等方式支援。
自《通知》印發之日起，未來半年內到期的存量貸款，允許超出原規定多展期一年，並可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。同時，《通知》也要求堅持「兩個毫不動搖」，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁；支持個人住房貸款合理需求、穩定建築企業信貸投放，保持債券融資基本穩定、保持信託等資產管理產品融資穩定。
重新修正 房產市場融資規則
可以說，上述房地產「金融16條」，不僅重新修正了當前房地產市場的融資規則，以此保證房地產開發商在未來一年有足夠的流動性，確保政治性的「保交樓事件」能圓滿落幕，而且也希望這些措施能夠復甦內房市場。相關信息一公布，立即燃起了投資者對中國房地產市場的信心，推動上市房地產開發商的股票價格上漲。
支持開發商力度 超市場預期
現在的問題是，「金融16條」果真能夠復甦內房市場嗎？就當前形勢而言，內房市場的弱勢是十分嚴重的，開發商的過度債務問題，並非靠外部融資力量可解決，因為在過去20年房地產過度金融加槓桿模式下，開發商的過度債務問題是無以復加的；根據彭博測算，到明年年底，中國房地產業至少有2,920億美元的境內和境外借款到期，其中包括今年到期的537億美元，以及明年第一季到期的723億美元。
也就是說，「金融16條」表明了政府對開發商支持的力度是超出市場預期的，短期內商業銀行也會加大對房地產企業融資的支持力度，緩解它們的流動性；但是長期而言，這些政策有可能會把房地產市場風險轉移到國內商業銀行，增加國內銀行的風險，也有可能增加內房市場本身的不確定性。
業界風險 恐轉移至內地商業銀行
而且，對於去年年銷售額達18萬億元的房地產業來說，今年市場的弱勢下行愈來愈來嚴重，這不僅在於房地產開發投資、土地交易持續下跌，更在於住房銷售持續量價下行，市場預期完全逆轉。
例如，中國指數研究院上月31日發布的銷售數據顯示，今年1至10月，中國TOP100房企銷售總額為60,954.6億元，按年下降43.4%；國家統計局公布數據顯示，9月份的房價下跌是歷年來最大；人民銀行最近公布數據亦顯示，10月份中國住戶貸款減少180億元，其中短期貸款減少512億元、中長期貸款增加332億元，而居民的中長期貸款基本上是個人住房按揭貸款，而相比去年個人住房按揭貸款月均達3,000億元，今年10月份只有332億元，減幅高達90%。
以上這些數據，都印證了當前內房市場的形勢比較悲觀。
更嚴重的是，今年以來房價全國性普遍下跌，再加上7月爆發的「保交樓事件」，讓內房市場性質發生了根本性變化，已經開始由投資需求為主導的市場，轉變為以消費為主導的市場，市場的預期完全逆轉，以往是投資者預期房價只漲不跌，所以會千方百計入市，現在則是市場量價齊下行，消費者預期房價會下跌，而且還會繼續，形成了負反饋循環，並導致了市場失靈式下行，各方都在規避風險，由以往的「金融加槓桿」逆轉為「金融減槓桿」，市場需求突然消失，這也是為何今年以來出台了大量寬鬆政策，以扶持企業合理融資、併購和「保交樓」，刺激住房消費融資，但效果都不太明顯。
「金融16條」的重點，是放鬆房地產開發商各種融資條件，這有利於化解當前開發商的流動性風險及債務危機，讓「保交樓」樓盤項目能順利完成，但對提振市場信心的意義卻不是太大，因為這些政策還不足以讓中國14億人口中潛在的住房消費需求激發出來。
解眼前債務危機 惟不足激發需求
就目前內房市場的形勢，弱勢的二線城市，以及三四線以下的城市，住房嚴重過剩是不爭的事實。在預期逆轉的房地產市場，消費需求完全取決於購買者可支付能力，住房過剩只能是價格不均衡而已；就市場的性質而言，住房作為一種消費性商品，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，若房價能夠不斷向下調整，在房價下降的過程中，作為一個收入支付水平無限多層次的住房消費群體，總有不同收入支付水平的消費者進入市場對價，住房的潛在消費需求也會在房價不斷下降的過程中激發出來。
但是，面對目前內房市場性質的重大轉變，如果房價只是些許的調整，想讓不同層次的住房消費需求激發出來是不可能的；而房價下行的幅度愈大，激發出來的潛在住房消費需求就愈多。
提振樓市 需容許降低房價
就目前市場現實情況來說，政府的房地產調控目標是「穩房價」，可以降首付、降按揭貸款利率、降稅費、提供購買住房補貼等，但是就是不准大幅度降低房價。
如果不是通過降低房價達到市場供求關係的均衡，達到市場出清，就無法形成房地產開發商的造血功能，市場也無法走出目前的困境。所以，「金融16條」成功提振內房市場的概率不是太高。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授