2022-11-14
星島日報
樓市成交萎縮，疲態盡現，在不包括一手公營房屋之下，2022年首10個月一手私樓及二手住宅註冊量合共只錄得約4.15萬宗，而監管局最新資料，10月份持牌地產代理人數雖連跌兩個月，惟仍有高達4.1萬名，即平均每名持牌代理促成1宗買賣，僧多粥少下，行業淘汰戰相當激烈。
筆者從事地產代理行業超過25載，見證過樓市大大小小的起跌，亦鮮有面對如此慘淡的經營環境，行業加快「換血」是無可避免，持續淘汰部分欠缺開單能力的代理從業員，只有最強的精兵方可在嚴峻的逆境中繼續生存。
筆者認為，面對逆境，我們更需要自強不息。營業員固然要追上資訊化、科技化的大潮流，學習使用線上平台及科技進行銷售，向客戶提供專業的分析；作為主管須帶領下屬走出困局，最基本需要具備3項條件。第一是領導力，透過自身的經驗分析大局，進行策略性部署，強化線上客戶群，甚至全民皆兵，自己亦親身落場應戰，共同進退。
第二是激發下屬的能力，適時作出協助，鼓勵及推動同事時刻保持正面心態，把握機遇出擊。第三是執行力，為達到目標而做出決斷、下達指令的能力。
面對惡劣的營商環境，各行各業都設法保本。而地產代理的經營成本，最主要的一項是高昂的租金支出，解決方案是尋求業主減租，對於部分租期未滿的分行店鋪，提前商討減租；至於租約期滿的可能退租或轉租較細空間，以降低租金。不過作為租客，角色始終較被動，亦可由提升生意方面着手。
市況低迷，行業挑戰巨大，租金高昂，市場競爭激烈，常言道「有危有機」，從歷史數據走勢來看，本港樓價屬「長升長有」，現時的價量齊跌已屆低位，待疫情過去，政府有望再進一步放寬檢疫措施，樓價及成交自然會反彈。
須靈活應變緊握機遇
事實上，《施政報告》後樓市氣氛已較之前回暖。發展商加緊部署推售新盤，短期正面交鋒的全新盤紅磡必嘉坊．迎匯，以及長沙灣連方I；啟德澐璟等項目亦部署推出，料可對後市起一定的振奮作用。
此外，市場有多個全新盤醞釀登場，包括早前獲批預售文件的茶果嶺KOKO HILLS第3A期、上月底命名為朗譽的油塘高超道項目、以及主打中大價單位的啟德HENLEY PARK；連同港島鴨脷洲等及新界區白石角等多個潛在新盤，樓市百花齊放，對於地產代理而言，可謂「久旱逢甘露」。
筆者經常勉勵旗下代理從業員，不論市況旺淡，時刻保持正能量，並定期與客戶跟進及分析市場走向，緊握機遇。隨着多個新盤應市登場，相信年底前交投承接力有機會低位反彈，為生存，須打拼，地產代理必須捉緊機遇，靈活應變，逆境自強。
張子存 美聯住宅部營運總監
張子存 地產論壇