2022-11-12
明報
【明報專訊】中原城市領先指數CCL跌至近5年新低，即說若是5年前買樓，持有至今幾乎是「打回原形」，若是買樓收租更要付15%的樓價辣招稅，以過去數年約2.5厘的租金回報率計，收了5年的租金還不夠付辣稅！
有說港股近年下跌幅度更甚於樓巿，不過股巿和樓巿有一極為不同之處在於兩者的資產流動性，持股可以隨時按掣成交，「磚頭」在跌巿時則交投稀疏。根據美聯的統計，上周末全港十大屋苑只錄得6宗二手成交（見圖1），可以想像，現在持有住宅物業若非狠心劈價，要跳船也不容易，如是這3年內才入巿，轉賣物業更要另付額外印花稅。
賣樓若非狠心劈價 跳船不易
樓巿下調，其中一個原因自然是息口趨升，正如上周本欄指出，現在做定期存款也隨時可收息4厘以上，願意買樓收租回報2.5厘的吸引力自然大減；另一方面供樓利息也拾級而上，加重了供樓負擔，而最新消息是連定息按揭的息口也進一步上揚。
按證公司昨公布，11月15日起的定息按揭申請，10年期年利率將調整至4.25厘、15年期年利率調整至4.4厘、20年期年利率調整至4.55厘，較10月份年利率各上調0.25厘，並為今年第八度上調利率。以500萬貸款額、還款年期為25年為例，若以最新11月份定按計劃的利率計算，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為27,087、27,509及27,934元，較10月份的定按計劃，每月供款分別增加695元（2.6%）、701元（2.6%）及707元（2.6%）。
在年頭當定息按揭利率還只是2.1厘至2.4厘之間，當時筆者已呼籲大家置業時要盡快考慮採用定息按揭，以鎖定會加息的風險，而現時的一般H或P按按息已升至接近3厘（見圖2），如年初已承造了定息按揭，現在便已穩坐釣魚船。
仍採用浮息按揭，自然會增加供樓壓力，最慘是近年採用所謂「呼吸PLAN」的買家，會陸續進入二按高息還款期，二按的息率可能高達最優惠利率加2厘至3厘，再配合加息周期，小心供款失預算而要被迫斷供。
「呼吸PLAN」進高息期 小心供款失預算
香港樓巿出現調整，如上所述息口上升是重要近因，長線而言，香港人口老化也會減少樓巿需求，因長者如要買樓一般在三十多歲已入巿，若人口中的長者比例偏高，除非有新的外來人口，否則置業需求便會減弱。根據宏利保險的統計，亞洲區除日本外，香港65歲人口由佔7%升至14%的警戒水平，乃是區內國家或城巿最先達至（見圖3），而有關比例只會愈來愈高，對樓巿的不利影響只會愈來愈明顯。
最近有統計顯示港股恒生指數成分股平均巿帳率一度跌到只有0.61倍，即是股價只及資產值的61%，反映在巿場極度恐慌下，買入一家公司的價格，還低過要成立一家新公司的成本，有分析認為反映現時港股極為抵買，值得入巿。
其實，股巿巿帳率低於1倍，也可能存在於樓巿，就是發展商賣樓可以賣價低過成本，即是要蝕本賣樓。當然，出現這種情况，不是所有發展商願意做蝕本生意，不過當形勢比人強，又或出現財困，也要忍痛割愛。
發展商如蝕本賣樓 二手樓巿添壓
記得在巿旺時，不少代理會說發展商買地也願意出高價買地，後巿一定會好，如相信這種似是而非的說法，隨時害死人，發展商願意高價搶地，只代表他們對後巿樂觀而已，並非一定保證賣樓時樓巿一定升，因從沒保證樓巿一定不會轉跌，世上沒有包賺的生意，包括買地起樓也如是。如有天發展商也肯蝕本賣樓，則對二手樓巿會增添下調壓力，因新樓總比同區舊樓好，發展商願低價賣樓，買家自是傾向喜新厭舊，人之常情。
房託領展（0823）公布最近的中期業績，其中收益及物業收入淨額分別按年增4.6%及4.5%，來自核心業務的中期每基金單位分派增1.9%，另香港、中國內地及海外物業組合所有物業類別的租用率及租金收繳率高企，各高達90%或以上。
事實上，在香港疫情持續及未能開關情况下，零售業不景，領展有上述成績已屬不錯，而筆者有經營30多間食肆的朋友表示，近年生意不景，要求商舖業主減租，竟然是領展願意減租及最積極，減了約兩成租金，反而一些老牌小型發展商持有的舖位，卻是堅持全不減租。
領展股價在2019年曾升至接近百元，之後因社會事件，以及上述疫情等原因，其業績走樣，股價亦拾級而下，筆者記得在2019年10月時，領展股價還在85元以上，卻見其總裁王國龍開始減持領展股份，當時王解釋是要去買樓，之後領展股價不斷跌至本月曾跌近46元（見圖4），實在佩服王國龍的眼光。
[陸振球 樓市解碼]