2022-11-12
經濟日報
當前中國經濟形勢的嚴峻性，不僅在於疫情在全國多處復發，生產及生活秩序被打亂，不確定性大增，更在於從年初開始，政府出台一系列的房地產市場救市政策，甚至可說是無所不用其極，希望房地產市場盡快復甦，但卻不大奏效，內房市場仍然一蹶不振。
根據國家統計局公布的數據，1至9月房地產開發投資按年下降了8%，即愈跌愈深，住房銷售持續下跌的趨勢亦沒有多少改變；土地市場冷淡，民營房地產企業開始遠離土地市場；房地產上市公司的股票價格（無論是香港H股市還是國內A股）全面暴跌，大型企業尚且如此，其他的股價表現更是慘不忍賭，意味着投資者不看好未來中國樓市，只好「用腳投票」離場。
房產增加值 連續5季負增長
另外，第三季房地產增加值按年下降了4.2%，前3季房地產增加值累計下降了4.4%，至此房地產增加值已連續5季負增長（從去年第三季到今年第三季），是從1998年全國住房商品化改革以來首次。從國家統計局的數據來看，1998年中國住房商品化改革以來，房地產增加值只有8個季度是負增長，第一及第二次是出現在2008年的第三、四季，當時美國爆發次按危機，中國房地產市場立即快速緊縮，房價急劇下跌，人民銀行立即把住房按揭貸款利率下降到歷史以來的最低水平，政府亦推出了不少救市政策；第三次出現負增長則是在2020年第一季，也就是新冠疫情爆發的時候。
中國前3次的房地產增加值季度負增長，基本上都是由外部因素所引發，具有一定的不可抗拒性；但最近5季的負增長，不僅是連續的，而且是房地產市場本身的內在因素所引發，例如多數城市的住房嚴重過剩、房地產市場預期逆轉、全國性房價普遍下跌、居民住房需求突然快速萎縮、再加上受防疫「動態清零」政策之影響等。
從內外部因素來看，內房市場的周期性調整是大勢所趨，無法改變，意味着市場將出現重大轉折，「房價只漲不跌、買房就是賺錢」的時代基本結束。
樓價續跌 打破「買房賺錢」神話
當前中國樓市所面臨的市場環境，與1998年住房商品化改革以來均不一樣。這不僅在於當前中國的人口結構（目前中國人口增長開始下降）、住房存量（中國住房總量在1978年只有14億平方米，到2020年達到313億平方米）、居民住房擁有量（中國城市居民人均住房持有面積在1978年只有8平方米，到2020年則達到39.8平方米）與以往任何時候不同，更在於近一年多來，絕大多數城市的房價一直持續下跌。
國家統計局上月24日發布數據顯示，9月中國70個大中城市新建商品住宅價格按月下跌0.28%，與8月跌幅基本持平，房價連續第13個月下滑，而這個統計指數只包括3線以上的城市；如果觀察3線以下的城市，房價下跌的普遍性及嚴重性肯定有過之而無不及。
房價全國性的普遍持續下跌，也意味着內房市場必將出現重大轉折，因為20多年來，內房市場的價格很少出現下調，無論政府的房地產調控政策是緊縮還是寬鬆，各城市的房價都只漲不跌，甚至愈調控房價升得愈快。由於住房是一種既可投資、也可消費的兩棲商品（而政府又不用明確稅收及信貸政策界定清楚），在房價只漲不跌的情況下，不僅讓國民把「購買住房就能賺錢」當成了一種拜物教，也讓內房市場成為住房投資者主導的市場。
在這個以投資為主導的房地產市場，只要房價上漲，房價上漲的預期就會不斷強化，投資者也一定會利用金融槓桿湧入市；但若房價持續下跌，特別是出現持續暴跌時，預期就會立即逆轉，投資者不僅會急劇退出市場、住房需求馬上萎縮，而且也會急劇賣出手中持有的住房，市場供給增加、需求減少，導致房價進一步下跌，市場的信心喪失，下行的預期進一步強化，陷入惡性循環。
目前國內不少城市房地產市場正是如此，如河北廊坊、天津、武漢，以及東北絕大多數城市等，而且這種預期轉弱目前也開始向一線城市蔓延。
加上7月以來「爛尾樓停貸事件」所引發的「保交樓事件」，不僅標誌着國民對住房投資風險的認知、商業銀行對個人住房按揭貸款的認知等觀念出現根本性轉變，也標誌着房地產預售制度、預售資金監管制度等，都會出現重大調整。這就是為何一年多以來，無論是地方政府還是中央政府出台眾多救市政策，幾乎放寬所有購買住房的限制條件，亦把按揭貸款利率下調到歷史最低水平，但市場就是無法復甦，1至9月份住宅銷售面積下降25.7%、住宅銷售額下降28.6%；如果考慮基數效應，內房市場的負增長應該更嚴重。
重申「房住不炒」 金融屬性退卻
再者，二十大報告闡述了中國房地產市場的發展方向，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」，即未來中國房地產行業將保持政策定力，朝着進一步實現高質量發展，提高居住生活品質的方向努力，從而讓住房的消費屬性通過自上而下、自下而上兩個途徑得到強化，金融屬性即將開始退卻，真正提高居住生活品質是其核心。
也就是說，當前內房市場的政策傾向及性質，都發生根本性的變化，內房市場的周期性調整已經開始。對此，無論是內地還是香港居民都要密切關注，以應對未來內房市場的重大轉折。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名 : 評論