2022-11-09
經濟日報
住宅樓價在今年9、10月跌勢加劇，適逢今年6月攪珠的居屋2022，將於下周二起揀樓，會不會出現滯銷的情況？
翻查房委會資料，房委會在2007年起出售剩餘居屋16,700個單位，附表顯示，首3期發售的單位極受市民歡迎，銷售率接近100%，合共售出9,325個單位。然而，2008年第4季出現的全球經濟危機，以及本港經濟面對不明朗因素，影響了第4期銷售工作，以致該期推售的3,221個單位只售出約1,900個（約59%）。
2008年發生金融海嘯，私人住宅樓價由2008年6月126.6點，急跌至12月的104.8點，半年樓價急挫17%。
08年金融海嘯 居屋滯銷
由於居屋定價根據私樓樓價折扣，而由定價至陸續揀樓銷售需要一段頗長時間，當期間私樓樓價急跌，居屋無法調整售價下，準買家可能要面對一買就跌價的困境，加上樓價下跌期伴隨經濟環境欠佳，將引發準買家縮沙，而2008年居屋銷售出現類似情況，並引發縮短定價至推售時間及加強靈活性的討論。
最近期的一次是綠置居2019，出現500個青衣及柴灣單位滯銷，當時有意見指綠置居位置一般及多為細單位，未能吸引公屋戶換購之外，公屋聯會總幹事招國偉提到相類似的問題，他指當時差估署公布的數字，反映樓價是下跌，但房委會定價後，基本上不會再變動。當大家到時買入單位，就算樓價下跌，亦不會再減價給公屋戶去購買，變相出售單位的價單就會高了一點。
今期新居屋開售，似乎正正遇上相同情況，本港踏入加息周期後，樓價跌勢加劇，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，最新報164.91點，按周挫1.96%，創逾6年半單周最大跌幅，回落至2017年10月12日錄得164.46點後約5年低位。CCL自本港銀行上月22日調高最優惠利率（P）0.125厘後，已連跌4周，累跌3.3%，而今年累積跌幅更首度擴至雙位數，達10.6%。由於估計跌勢持續，居屋買家要面對揀樓過程中、樓價持續下跌的狀況。當然，事後回望，以2008年來說，當時居屋準買家並不應該放棄揀樓。
至於今期新居屋，7個新屋苑包括北角驥華苑、土瓜灣冠山苑、安達臣安秀苑、啟德啟欣苑、東涌裕雅苑、沙田愉德苑、將軍澳昭明苑，全以市價51折推售，屬近年折讓最大，售價約由124萬至531萬元不等。
應該有兩個矚目的市區盤受捧，港島海景新盤北角驥華苑，最貴樓王單位位於32樓7單位，實用面積457方呎，售530.95萬元，呎價達11,618元。另外，位於啟德沐禮街6號的啟欣苑，最貴單位為B座39樓15單位，實用面積447方呎，售478.54萬，呎價達10,706元。
撰文 : 唐榮