一手追擊二手

上周有新盤調整推售價，以低於市價開售，而剛統計完成的10月份土地註冊處資料，一手平均每宗成交價976萬元、二手平均每宗成交價約844萬元，兩者仍有頗大差距。不過，如果把時間拉長，今年下半年一手的平均價已經「貼住」二手價來打。 下半年新盤平均價 「貼住」二手 中原地產統計，一手私人住宅今年10月份錄706宗及68.9億元，較9月的1,418宗及104億元，分別下跌50.2%及33.8%。宗數及金額將自今年4月的257宗及36.2億元之後，同創6個月新低。反映9月期間發展商減慢推盤步伐，導致宗數回落至1,000宗以下，10月平均每宗成交價約976萬元。 二手私人住宅方面，今年10月份錄2,234宗及188.6億元，較9月的2,215宗及181.3億元，分別輕微上升0.9%及4%。買賣連續4個月維持約2,000宗水平，顯示持續加息，樓價調整，影響二手市道疲弱，平均每宗成交價約844萬元，一二手價有一定差距，不過，累計下來便不一樣。 美聯物業綜合一手住宅物業銷售資訊網資料，下半年（截至10月底）新盤銷售宗數約3,920宗，涉及金額約311億元，即平均每宗一手金額約793萬元，較上半年平均約1,204萬元大跌約34%，並創自2013年實施一手銷售條例後新低（見圖）。 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年（截至10月底）二手住宅註冊量錄10,725宗，涉及金額約824.6億元，即平均每宗二手住宅註冊金額約769萬元，數字較上半年平均約832萬元下跌約7.6%，創自2017年下半年後的5年新低（見圖）。 由於下半年（截至10月）新盤市場集中新界區的上車盤，加上樓價調整下，發展商以低市價吸客，導致下半年平均每宗一手金額創新低。若以金額劃分，今年下半年（截至10月）1,000萬元或以下新盤銷售錄約3,489宗，與去年下半年同期（同樣截至10月）相若；反觀，逾1,000萬至2,000萬元及逾2,000萬元宗數則分別按年急挫約82.1%及約78.6%。 二手方面，除樓價下跌成主因外，銀碼較大的個案按年亦明顯下跌，亦是拖低平均每宗二手金額的原因。據資料顯示，下半年（截至10月）逾2,000萬元二手住宅註冊量錄321宗，較去年下半年同期（截至10月）799宗急跌近6成；逾1,000萬至2,000萬元按年亦大跌約48.9%；至於跌幅相對較少的600萬元或以下個案，按年亦跌約43.8%，因大銀碼個案按年顯著減少，成為拖低平均每宗二手金額的另一原因。 所以，無論一二手均是1,000萬元以下市場較具承接力，發展商亦主力推出這類單位，定價上亦追擊二手，刻意搶客下，自然一二手平均價接近，本月接力有市區大價單位登場，料將重新拉高一手平均價格。 撰文 : 唐榮