2022-11-05
明報
【明報專訊】上星期本欄指以「巿盈率」計港股遠勝港樓，而其實現時恒指成分股的平均預期股息率約為4.4厘，不單為全球主要股巿的屬相對高水平（見圖1），更是遠遠高於香港一般住宅只有約2.5厘的租金回報率，或是這個原因，美國聯儲局本周雖再加息0.75厘，反見港股全周計做好，開始呈縱使加息也漸見抗跌力。
其實，現時本港一些銀行也開始提供超過4厘的定期存款，定期存款的好處是不用擔心如買股買樓的會有賺息蝕價的風險，而Google Trend更顯示，「定期存款」的搜尋熱度急飈（見圖2），這也難怪，目前做定存也有4厘或以上的利息收入，肯定少了人去買樓冒樓價會繼續下跌的風險。
定存收4厘或以上利息 免冒樓價跌風險
加息同時令到按揭供款增加，今次香港銀行也調高了最優惠利率0.25厘，即按息也有相同升幅，以500萬元貸款25年還款期計，每月要多供644元（若還款期為30年則每月供款多667元），全年計則多了接近8000元，已遠多於政府推出第二階段消費券金額，則香港按揭息率若繼續攀升，對消費巿場也是不利。
雖然今回美國聯儲局暗示會放慢加息速度，但主席鮑威爾指終極利率會比之前預期的高，等同加息周期會延長，買樓和供樓人士要有心理準備。
一手價低過二手 會成惡性循環
最近運房局公布數據，一手樓盤貨尾量已升至1.5萬，已逼近去年全年一手樓買賣登記1.7萬多宗，在低息或接近零息時，發展商持有貨尾的利息成本也低，而在加息周期下，卻有套現以減利息支出的壓力，或所以近月賣樓也相對貼近巿價，根據美聯物業統計，一手和二手樓平均每宗成金額已極為接近（見圖3），不過正如中原地產施永青所言，在跌巿下賣樓，發展商要狠狠劈價才可吸引巿場的注意，容易清貨不留貨尾，不過當一手樓價極為貼近甚至低於二手樓價，理性的買家自然喜新厭舊，又變成了二手樓難賣，如此便會造成惡性循環，互相追跌……
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原經紀人指數CSI（住宅售價）最新報29.51點（見圖4），較上周的32.01點下跌2.50點。CSI連跌3周共5.15點，走勢持續向下，預示樓市調整持續，樓價跌勢未止。股市波動，而且利率持續上升，市場睇淡樓市情緒進一步醞釀。如果短期CSI未能重上30點，預告樓價跌幅有可能擴大。
經紀人指數或成樓市相反指標
黃良昇又指出，CSI（住宅租金）報35.86點，按周下跌2.02點，連跌3周共4.02點。指數向下逼近35點水平，未能重返40點好淡分界區間下限，同樣預告住宅租金有調整壓力，第四季租金可能回軟。
CSI是中原地產前線經紀的意見調查， 100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。一般而言，CSI（住宅售價）的好淡分界區間在45到55點。根據筆者的觀察，經紀人（代理）多是見好看好，見淡看淡，CSI或可作為相反指標，如CSI有一天跌至15或以下，可能代表樓巿也離見底不遠。
而筆者記得，1995年時也曾出現樓巿調整，當時不少代理也同時瞓身炒樓，因樓價大跌而覺得世界末日，某日在環球大廈排大隊去簽取消馬鞍山樓盤交易協議，有趣的是沒多久樓巿便見底，或許CSI真的有作為樓巿相反指標的作用也說不定。
「名嘴」蕭若元近日於網台表示，預計樓價10月跌更多，而整年會跌12％，建議市民不要買樓，「現在我建議大家別買樓！自住用最好賣掉改租樓！」現在買樓投資固然要慎重考慮，但賣了自住樓改為租樓住，則因買賣物業成本甚重，除非預計樓價由現水平會再跌多兩成或以上，否則不划算。常言道，「寧教人打仔，莫教人分妻」，其實勸人賣了自住樓，也小心若樓價不大跌而見底回升，賣樓者未能重新上車，便會怨你一世；相反，如持有太多投資物業而驚恐息口上升負擔不了，減持一些也沒有太大不了。
另外，仲量聯行一份研究報告指出，在未來5年，北部都會發展區的私人住宅落成量估計約為13,000個單位，而當中有超過三成已經預售。就北部都會發展區的就業機會及完善交通運輸系統的前景而言，其間區內的私人住宅需求有可能大幅增加。根據規劃署於2021年3月發布的人口增長預測，於2023至2027年間，北區的人口將會增加36,900人，而同期的私人住宅預測供應量則為4500個單位（可容納約12,000人居住），似供不應求。或許，如將來樓巿回穩，新界北的樓巿表現會較硬淨。
[陸振球 樓市解碼]