2022-11-04
經濟日報
施政報告過後，近期二手市場仍然充斥減價及蝕讓成交，今年二手樓價指數至今跌近9%，走勢上要再跌多少才觸底？
今年樓價表現 恐比08年更差
以中原城市領先指數（CCL）計算，最新上周指數為168.21點，相較去年底184.55點，大約下跌8.9%，相較去年8月的歷史高位191.34點，則下跌12%，若果今年底前走勢未變，今年樓價將會屬於2008年金融海嘯後表現最差的一年（2008年錄得15%跌幅）。
CCL在過去3年長期在175至182點之間波動，即使在2020年疫情爆發初期的低位輕微跌穿175點（2020年3月初報174點）後，仍可快速反彈。而今次跌浪未能守住175點，最新指數跌至168.21點，加速回落至2018年初水平。
到底樓價還會跌多久、跌多少，坊間有不同專家各有不同預測，唐榮沒有水晶球預測，但可以供一些指標給大家作為參考。
參考過往樓價走勢：
現時樓價指數168.21點，雖然較高位只是下跌約1成，但已經重回2018年2月、4年半新低，主因是過去3年樓價基本走勢以橫行為主。
在2017年尾至2018年初時，當時樓市經歷一段急升時期，短短半年間樓價升15%，按照現時走勢，若果回吐這段時間的驚人升幅，指數或要回到158至160點的2017年中水平，換句話，樓價將較現水平再跌5%至6%。
參考租金回報率：
今次樓市下跌，其中一個原因在於加息因素，樓市正告別過往低息時期，過往租金回報率在扣除按揭利率後，仍然錄得淨值，吸引不少投資者買樓收租，但當現時息口上升，按揭利息再次高於租金回報率，影響買樓需求。
現時私樓按揭利息大約2.7至2.8厘，租金回報率約2.7厘。假設租金維持不變，租金回報率要上升至3厘水平，意味樓價將要較現時再跌10%，亦即是指數回到151點水平，若要租金回報率達4%水平，亦即是較近過去平均值，則樓價潛在跌幅更將會達33%。
參考股市走勢：
經常有人說股市、樓市表現分不開，股市跌樓價亦難大升，年初至今恒指大約下跌34.2%，未知見底沒有，但如果以34%作為指標，樓價有相當「追跌空間」。
以樓價下跌34%計算，樓價指數要回到121.8點，較現水平再跌28%，亦即是2014年中水平。
倘與股市看齊 仍有追跌空間
再極盡一點的分析，恒指現水平大約是2009年初的水平，同期的CCL大約在60點左右，比起現水平168.21點低出6成，將會是97年級數的大跌市！
撰文 : 唐榮