【明報專訊】歐美經濟受困於通脹，市場開始轉向發掘東協地區投資機遇，馬來西亞是不少投資者的目標，去年該國外國直接投資（FDI）升至7888億令吉（約1.3萬億港元）。最近馬來西亞政府為吸引投資者，繼推出「第二家園計劃」（Malaysia My Second Home，簡稱MM2H）後，再推出「大馬高級簽證計劃」（Program Visa Premium Malaysia，簡稱PVIP）吸引海外富豪往大馬投資，市場憧憬將成馬來西亞樓市的新動力。
隨着馬來西亞疫情逐步降溫，經濟溫和復蘇，流入馬來西亞市場的資金顯著增加。據馬來西亞的官方數據，2021年該國的外國直接投資（FDI）上升至7888億令吉，遠高於2020年的6849億令吉。去年外國直接投資淨流入量亦由2020年的133億令吉急增至481億令吉，主要由於股票和投資基金份額的增加。
馬來西亞在亞洲金融風暴後樓價每年平均有達10%或以上增長，在2016年開始，該國樓價年均上升5.5％，增長開始減慢，主要是政府決定凍結豪宅房地產開發項目的審批，當物業成本超過100萬令吉便受到限制，以解決豪宅供應過剩的問題。據JPPH稱，2018年住宅房地產交易量增長1.4％至197,385套，由於政府凍結豪宅開發項目，住宅建設陷入蕭條。2019年大馬樓市開始解凍，其後又遇上疫情，直至去年方再次復蘇。
根據馬來西亞國家房地產資訊中心（National Property Information Centre）截至去年12月底的數據，2021年全年馬來西亞的住宅成交量按年升3.9%至19.88萬個單位，成交額更按年升16.74%至769.07億令吉。至於今年上半年的官方數據更顯示，馬來西亞不止住宅，整體物業市場成交量也錄得升幅，期內物業成交量按年升34.5%至18.8萬個單位，當中61.8%為住宅。市場人士認為，除當地疫情受控外，馬來西亞政府延長了擁屋計劃（Home Ownership Campaign）至2021年底，讓置業者享購房折扣及豁免印花稅等優惠，增加當地置業者入市的誘因，相信該國的我的第一間房屋計劃、房屋貸款擔保計劃及一馬房屋等協助當地民眾置業的措施，可繼續支持馬來西亞房地產穩步向好。
去年平均樓價43萬令吉 9年升六成
此外，近年的通脹情况，亦增加馬來西亞人置業的意欲。再參考馬來西亞國家房產資訊中心的資訊，該國2012年的平均樓價為27.14萬令吉，至2021年升至43.48萬令吉，期間升幅達60.2%，同期令吉則貶值近兩成，以致不少馬來西亞人均認為買樓不僅可保值，更有增值的潛力。最近馬來西亞令吉匯價因美元走強而偏軟，同時樓價經過疫情洗禮後仍處於偏低水平，加上政府刺激措施，確實增加了當地民眾的置業意欲。一項於今年上半年當地做的市場調查顯示，約有53%當地受訪者稱有意在保留現有房產的同時，在未來一年再購入另一房產作為投資。
吉隆坡最受海外投資者歡迎
當地人看到大馬樓市的投資機遇，海外投資者也希望可分一杯羹。從馬來西亞「第二家園計劃」申請反應熱烈，其後大馬政府大幅提高申請門檻可見一斑，近月有關當局再推「大馬高級簽證計劃」，申請費達20萬令吉，為外籍富豪提供20年期的居留簽證，以吸引更大額的投資資金。據當地媒體引述消息人士指，計劃推出後反應十分熱烈，市場憧憬將可帶動當地經濟及樓市。由於馬來西亞政府規定，外國人在當地大部分區域的買房限制價格需在100萬令吉以上，今年上半年大馬的住宅成交量主要集中於30至50萬令吉的單位，100萬令吉以上單位僅佔住宅總成交量的佔4.9%，某程度上反映海外投資者仍未有進軍大馬樓市。
目前大馬各區樓市中，以吉隆坡的樓盤最受海外投資者歡迎，基於市場對吉隆坡房地產前景有信心，特別是政府推出「大吉隆坡計劃」，吉隆坡人口將增至1000萬人，政府還推出特別獎勵，邀請100大企業到馬來西亞設立據點，吸引海外人才，以1720億令吉打造「大吉隆坡」，又曾計劃興建從吉隆坡至新加坡的高速鐵路。有專門銷售海外樓盤的本港代理表示，最近查詢馬來西亞樓盤的港人有增加的趨勢，投資預算大多為100萬港元水平，目標亦以吉隆坡為主，當中以自置的人士為主，約兩至三成有意作投資收租之用，提醒投資者要留意馬來西亞發展商出品參差，建議選擇具信譽的發展商。
樓盤質素參差 宜選有信譽發展商
該代理並指出，由於愈來愈多企業進駐馬來西亞，帶動租屋及置業需求，故較看好吉隆坡的核心區域，因這些區域向來較受海外人士垂青，目前這些地區呎價仍與疫情前相若，下跌空間有限，加上現時不少代理會趁展銷會給予買家優惠，如送贈全屋家俬，可助本港投資者減省投資住宅出租的成本。
近期當地不乏新盤推售，其中雅樂華庭ARIA為現樓項目，地理位置優越，位處於吉隆坡市中心黃金繁榮地段，靠近吉隆坡城中城公園（KLCC Park）及大使館，附近有知名醫院、國際學校及購物區，區域配套完善，僅需約5分鐘車程到KLCC Office Tower、Intermark及Intrgra Tower等甲級寫字樓，有望吸引區內中產人士租住。
[劉敬華 環球樓市]