2022-11-02
經濟日報
日前有地產代理研究報告指出，現時銀主盤存量突破200個，創13年新高，直逼2008年金融海嘯水平。驟眼看數字好像很嚇人，但細心看其實銀主盤存量暫時未對樓市構成嚴重困擾，至少未對銀行體系構成衝擊，銀行仍然會繼續放水搶做樓宇按揭。
首10月新增銀主盤 超2021全年
中原地產一份研報告指出，今年首10個月新增銀主盤數量已有215伙，超越去年全年209伙。截至10月中，銀主盤存量達209伙，是繼2009年11月、13年以來首次升破200宗水平。中原認為，若經濟持續惡化，明年銀主盤數量將倍增至400至600個，情況令人擔憂。
其實所謂銀主盤對樓市的最大困擾，是樓價急跌令大量置業人士出現資不抵債，銀行要「call loan」追回按揭欠款，但目前市況根本不會出現這個問題。
根據金管局數字，樓價下跌，負資產數據亦重現，2022年第三季末負資產住宅按揭錄得533宗，相較上季的55宗，按季大增9倍。屬於2016年第二季錄得1,307宗之後，近6年季度新高水平。不過，由於基數低，數字遠遠不足以對銀行體系構成負面影響。
另外，根據另一家拍賣行的數據，現時有180個銀主盤透過該行拍賣，詳細列明銀主盤的出處。其中一家財務公司持有37個銀主盤，佔市場逾兩成；而恒生、滙豐、中銀等傳統大型銀行，合共有88個，最多一間銀行佔43個。以金管局數字顯示，4大銀行現樓按揭市佔率高達71.2%，單計今年首9個月，涉及現樓按揭宗數達4.5萬宗，銀主盤數量只佔0.2%，可見樓按仍屬於穩健業務，不會因為銀主盤上升而對樓按市場「收水」。
事實上，近年湧現的銀主盤絕大部分是業主過度借貸而出問題，以10月份新增的14個銀主盤為例，10個為住宅單位，當中7個業主曾經加按，個別甚至有3至4個按揭纏身。例如屯門豫豐花園5座一個兩房單位，業主早於2011年以176萬元購入，至2020年加按借貸113萬元，2021年再加按借貸340萬元，最終淪為銀主盤。而銀行網上估價現時僅值466萬元，銀主則叫價475萬元放盤。
其次，黃大仙匯豪山一個兩房單位，業主2008年以412萬元購入，但2021年連續向4間財務公司借貸，共涉175萬元，由於財務公司利息動輒15至20厘，最終淪為銀主盤。
二手弱難去貨 惟不虞壓垮樓市
上述兩個銀主盤，原業主均持貨逾10年，樓價怎樣回落也不會導致資不抵債而淪為銀主盤，反而是因為銀行加息，令不少過度借貸業主淪為銀主盤，與樓價升跌未有直接關係。
總括而言，銀主盤存量上升有多種不同因素，例如二手樓市低迷，銀主盤難去貨，積存量自然上升，但目前存量不足以壓垮樓市，「銀主盤升至金融海嘯水平」純粹吸眼球的演繹，置業人士不宜過分解讀。
撰文 : 唐榮